考试辅导：德国土地评估

在市场经济体制下，土地价格由供求关系决定。也就是说，与人口稀少的地区相比，人口密集、高需求地区的地价普遍较高。除了地域特征，具体的区位、法律环境、实际特征、一般情况都会影响地价。土地利用形式(农用地和住宅、工业或商业用地)和建设用地强度(总层数、总占地面积等。)是影响地价的特别重要的因素。
为了让每一个公民对土地市场有一个清晰的认识，德国各地的市区和行政区都成立了独立的政府土地评估委员会，提供当地土地市场的详细信息。根据建筑法，这些土地评估委员会负责收集和分析所有的土地和公寓楼购买合同。除了收集和分析土地价格，这些委员会的主要任务包括:为投资申请编写独立的评估报告，公布标准土地价格，获得评估所需的专门数据，并公布房地产市场报告。德国也有很多持牌的私人土地估价师，他们的业务是编制土地价值评估报告。这些报告通常基于政府土地评估委员会发布的信息和出版物。
随着社会对独立住房用地需求的扩大，一些居民从一个地方搬到另一个地方，或者从农村搬到城市，城市政府需要提供住房和工商设施用地。
德国的城市发展可分为以下三个阶段:规划、土地管理(包括土地调整)、公共基础设施建设。只有在市政府完成这三个发展阶段后，私人土地所有者才能在他们的土地上建造房屋。德国城市发展的法律基础是建筑法。这个城市有权制定总体规划。受法律约束的“土地利用总体规划”(或“区域详细规划”或“局部规划”)，是规划和控制建设用地或其他用途的主要手段。这些计划为建筑物的类型和等级以及土地使用设定了具有法律约束力的目标。城市发展作为城市政府的一项综合性工作，一般要消耗公共预算中的大量资金。这些资金用于规划、土地管理和公共基础设施建设。随着城市的发展，许多农业用地被转化为建设用地，从而提高了价格。土地增值的资本收益也可以用来支付城市发展的部分资金。随着公共预算的减少，城市发展成本的问题变得越来越重要。因此，准确可靠地计算城市发展的成本和收益是十分必要的。
土地评估的另一个重要意义是让土地所有者看到赚钱的机会，从而积极参与城市发展活动。
土地所有权的现状往往与计划的土地分配模式相矛盾。因此，有必要根据规划目标对原有用地布局进行调整。在德国，为了将规划变为现实，政府采取了不同的措施和策略，从而全面而成功地实现了城市发展。
提供建设用地的措施可分为以下几类:中间购买、私人投资、自愿或官方土地调整。
中间购买的前提条件是所有土地所有者愿意出售他们的土地，并且市政府有足够的财力购买项目区的所有土地。如果市政府有能力在规划工作开始前买地，地价可能会低一些，但中间集资的时间可能会延长。公共基础设施(街道、污水系统等)建成后。)，城市政府可以将这些开发的建设用地转售给私人土地购买者，利用与私人土地开发商签订合同的手段，限制开发行为，控制住房建设布局。土地买卖的差价可以用来支付土地开发所需的部分资金。私人公司或私人投资者也可以采用这种自愿的中期土地购买模式。私人投资者可以通过以下两种方式参与城市开发:政府可以通过签订《城市开发合同》吸引第三方参与开发；私人投资者主动开发某些地区，这种开发活动可以纳入城市开发项目和基础设施建设计划(作为政府开发工作的一部分，还应签订“城市开发合同”)。政府可以通过上述两种方式将制定和实施规划的权力委托给第三方，包括土地调整、土地恢复和城市规划。政府和私人开发商也有可能就城市发展和拟议发展项目的成本达成协议。允许私人投资者参与开发活动的好处是，政府可以减少工作量，特别是成本负担。通常，私人开发商必须是项目区所有土地的所有者，或至少拥有土地使用权。一般来说，私人投资者有能力支付政府开发项目三个阶段(规划、土地管理和公共基础设施建设)的全部资金。然而，只有当有足够的利润时，投资者才会为项目提供资金。一个项目的利润一般是土地购买价和销售价的差额减去项目成本后的余额。
德国有很多不同的措施促进城市发展，提供建设用地。但是没有确保成功的措施。政府需要根据背景、前提条件和预期结果选择合法有效的措施。需要考虑的条件包括:位置、土地所有者的数量和他们是否愿意参与项目、政府的财政状况、计划的持续时间和项目成本。弄清土地价格并对土地进行评估是所有城市发展战略成功实施的关键环节。这项工作为城市发展找到了一些资金来源，也可以鼓励土地所有者参与城市发展的积极性。土地调整是促进城市发展和城市再开发的一种非常合适和经济的措施。这一措施可以使城市规划的优势和劣势相互补偿，使城市发展获得更多的资金。土地调整是德国长期以来采用的传统方法。通过采用这种方法，德国完成了大量项目，新开发了数千公顷的建设用地。