如何应对土地供应政策的变革

1996年，中国在上海成立了第一个土地收购储备机构“上海土地开发中心”。随后，杭州、青岛、武汉等城市逐步推行土地收购储备制度。目前，已有1300多个市县建立了土地收购储备制度。据不完全统计，2001年，全国90%以上的省份进行了土地使用权招标拍卖，1435个市县已经进行了土地使用权招标拍卖。2002年上半年，国土资源部发布《国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让规定》，明确规定:“自2002年7月1日起，旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地，必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让”。这一系列土地供应政策的变化对我国房地产开发企业影响很大。正确认识和分析这些土地政策的变化，并提出切实可行的对策，是房地产开发企业的重要任务。
1。土地供应政策变化对房地产市场的影响。加强政府对房地产市场的宏观调控。
土地收购储备制度的建立和招拍挂制度的实施，使政府能够更好地垄断一级土地市场，铲除“灰色土地交易市场”，为有形土地市场的建立打下良好的基础。城市土地储备制度的运行将确保经营性用地通过招标、拍卖、挂牌等方式出让和租赁，从而保证交易的公平、公正。城市土地储备制度的建立，使政府掌握了一定数量的储备土地，从而控制了房地产开发的源头——土地资源，从而大大提高了政府对房地产市场的调控能力。通过政府对市场的宏观调控，体现政府在控制土地供应总量中的主导作用。当市场出现异常波动时，采取必要有效的措施稳定市场。比如在房地产市场低迷的时候，可以多储备土地，少供应土地，保证市场的稳定，防止房地产市场进一步萎缩；在房地产市场火热的时候，可以及时提供更多地块给投资者选择，减少投机者哄抬地价的可能性。
2。规范土地市场，促进土地交易的公开、公平、公正。
以协议出让为主的土地供应制度从上世纪80年代开始实施，至今已有20年。它对土地的有效利用和开发确实起到了很大的作用，但也存在一些弊端。土地交易透明度低是显而易见的，隐形交易往往导致竞相压价、降低地价招商的现象。新的土地供应政策有利于完善土地市场规则，按照市场经济要求建立公开、公平、公正的资源资产配置新机制。大力推进招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，既能实现国有土地资产的效益，又能提高政府土地供应的市场化程度，促进规范统一的土地市场的建立和完善。
3。引发了房地产开发企业格局的大调整。【/br/】土地通过招拍挂方式出让，可以让那些没有资金、没有开发经验、靠关系“一手拿地”的开发商逐渐淡出市场，让那些有实力、有竞争力的企业更合理地拿地，获得更好的发展。同时，开发商可以通过竞争从市场上获得“准备好的土地”进行直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。招拍挂出让制度提高市场准入门槛，房地产行业将进入资本实力和品牌竞争时代。这也有利于打破房地产开发企业的地域限制。对于外地开发商来说，由于可计算的成本和平等的进入机会，进入目标城市市场相对容易，这为跨区域经营的房地产开发商提供了机会。
4。有利于与国际惯例接轨，优化投资环境。【/br/】我国土地供应从划拨、协议出让向公开招标、拍卖、挂牌转变，透明度越来越高。这是中国城市土地使用制度进步的表现，标志着土地市场正在逐步与国外发达国家接轨。这也是世界贸易组织WTO原则的要求。中国加入WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场稳定、开放、公平、安全，从而优化投资环境，吸引投资。土地招拍挂的实施，使土地直接与资本而非关系结合，提高了效率，同时也有利于海外资金的流入和国际化进程的加快。
二。房地产企业该如何应对
1。开发企业要调整思维方式，改变经营策略。土地供应市场化步伐加快，土地招拍挂活动为土地交易公开、公平、公正竞争创造了大舞台。企业应及时调整思维模式，改变固有的经营策略。对于开发企业来说，改革前是“人的选择”，主要靠关系；改革后是“以地选人”，主要靠市场和实力。通过有形的土地市场争夺土地，那些炒土地、炒项目、炒圈地的人将无立足之地。“找地找市场”将是开发企业的新思路。
2。开发企业要调整实际运营模式，尽快适应新的运营模式和游戏规则。协议出让土地使用权，是指房地产开发商根据市场需求和成本利润率拟定土地前期开发方案，报政府主管部门批准，以协议方式实现土地使用权的归属。但招标、拍卖或挂牌出让土地使用权，是政府制定土地开发规划，评估土地使用方式和价值，面向社会公开招标、拍卖或挂牌，确定土地使用权受让人。从之前的协议出让到现在的招标拍卖或者挂牌出让，操作方式的变化是显而易见的。房地产开发商要尽快让企业适应这种新的运作模式和游戏规则，充分利用市场提供的信息，及时抓住机遇。
3。发展中的企业要深化企业改革，提高企业实力。新的土地使用制度的实施使房地产开发企业面临新的机遇和挑战。一方面，随着房地产市场的逐步规范和土地供应方式的公开、公平、公正，开发企业面临着同样的机遇，每个企业都可以在公开市场上寻求和争夺自己的开发用地。另一方面，新的土地供应方式改变了传统的开发程序，迫使企业在组织结构、业务流程、企业战略等方面做出重大调整。，有必要进一步深化企业改革；此外，随着市场的规范化，开发企业之间的竞争也越来越激烈。开发企业要想获得开发用地，就必须在市场上竞争获得。这使得企业在资金、人才、市场调研、商业策划等方面都具有很强的竞争力，从而在激烈的市场竞争中立于不败之地。