土地估价实务课件和作业3

一、收益还原法应用审查
1。收益还原法评估地价的基本思路
:
第一步:用其他方法求出建筑物的价格
第二步:用待评估房地产的净收益减去建筑物的净收益，得到土地的净收益
第三步:用get得到地价的计算公式
:地价=土地净收益/土地还原率
2。用收益还原法评估房地产价格的基本思路和计算公式与地价类似
3。用收益还原法评估房地产价格
的基本思路仍然是先计算待评估房地产的总净收益，然后。实践中，根据折旧费用是否计入净收益有两种情况。不同的是综合降低率不同。
4。利用收益还原法评估租赁土地使用权价格
利用收益还原法评估租赁土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付的租金之间的差额按一定的还原率还原，以获得相应的价格。与以往方法的不同之处在于用剩余租金代替净土地收入。
、2000年收益还原法计算题解析
题目:2000年土地估价理论与方法第五大题第二项(略)
(一)审题
1。明确问题的含义，选择估值方法。待估房地产有收益，适合采用收益还原法
2。明确评估时间，即从取得土地使用权起5年
3。明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收入和费用
4。定义题目要求的价格类型，土地市场价单位应为“元/平方米”[br/](二)解题思路
第一步:求综合房地的房地产净收益
第二步:计算建筑物净收益
第三步:从房地净收益中扣除建筑物净收益， 得到土地的净收益
第四步:计算土地在剩余使用年限下的市场价格
(3)列出评估过程
1、解决问题的思路和计算方法:宜采用收益还原法
2、基本公式
(1)房地产年净收益计算公式
(3)土地年净收益计算公式
(4)有限期地价公式 计算步骤
(1)房产年总收入的计算(公式需要逐级列出，每个公式加一个小数字)
①年租金收入=月租金收入×12月份
②年押金利用收入=押金×押金收益率
③年总收入=年租金收入+年押金利用收入
(2)计算房屋年总成本
年总成本。]房屋年净收入=年总收入-年总成本
(4)计算房屋年净收入
①房屋现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/使用年限
②房屋年净收入=房屋现值×房屋减少率
(5)计算土地年净收入[土地年净收入=房屋年净收入-房屋年净收入
(6)计算土地市场价格
①

(四)对困难和常见错误的分析。难点
(1)估价时间与土地使用年限的关系
(2)土地年净收益的计算
(3)提供的条件分类明确
2 .常见错误分析
。存款利用收益未按年计算
(3)存款利用收益未计入房地产总收益或处理有误
(4)建筑物年净收益计算基数有误
(5)土地使用年限有误未按年修正或修正
(6)未计算土地单位面积价格
(详情
1 .计算:
1。2000年9月，某企业以2000元/平方米的价格，取得了一块1000平方米的土地的40年使用权，并在上面建了一个800平方米的商铺。建筑耐用年限42年，残值率10%，目前重置价格2500元/平方米。月租30元/平方米，类似商铺的市场租金一般为50元/平方米/月。土地恢复率为4%，房屋恢复率为5%。每年需交20元/平方米的税，管理费为同类租金的5%，每年的维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。
估价:
该土地2004年9月的市场价格
1。解决问题的方法
土地和房屋因出租而受益，宜采用收益还原法进行估价。
2。出租房屋总收入的计算
采用客观收入，即每月50元/平方米(而不是每月30元/平方米的实际收入)，每月收入必须折算成人收入。
该房屋年总收入=50元/月平方米×800×12月= 48万元
3。计算总租赁成本
(1)年税费=20元/年平方米×800 = 16000元。