改变土地出让短期行为

决定房地产价格的因素主要有两个:一是成本，二是供求关系。在最近关于房地产过热的争论中，对供求关系的判断基本没有大的出入。最有争议的是地价和房价的关系。到底是地价带动房价，还是房价带动地价，成了鸡和蛋的混战。

不管地价的涨跌对房价的涨跌起到了多大的作用，但房价有相当一部分花在了土地上，这是不争的事实。政府说是20%左右，开发商说是40%-70%左右。这两个数字很可能不对！我们知道，土地使用权的转让期限是50年或70年。政府一次性向开发商收取转让费，开发商一次性从购房者手中收回。这种做法保证了政府先盈利，开发商先盈利，购房者最买单。

为什么不能将土地出让金一次性征收改为按年征收？

在土地招拍挂之前，开发商都是协议拿地，价格肯定比现在的招拍挂低很多，可以出好几倍的钱。土地出让金没交，开发商就开始通过卖期房来数钱。因此，土地成本几乎不在他们的考虑范围之内。只要你得到了土地，你就有了印刷机。当时开发商都在想怎么落地发财，对年租制还是一点概念都没有！土地收益流入了开发商的口袋。

一次性收取土地出让金等于提前收回未来五七十年的地租。这些钱大部分留在地方政府手里，用于建设形象工程或购买土地。钱不够，就再卖地，再搞形象工程买地，形成一个怪圈，大量土地闲置或浪费。

一次性缴纳土地出让金的受害者是失地农民、被拆迁城镇居民和购房者。变一次性征收为年租制，可以有效降低房价，防止地方政府的短期行为，和谐社会关系，使土地成为可持续发展的资源，为子孙后代留下宝贵的土地财富。