报告中可能出现的错误(二)

第二部分:估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1。土地位置
包括:位置、用途、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。
可能的错误:遗漏、描述过于繁琐或简单、前后矛盾、内容不一致、技术术语不规范。
2。土地权利状况
包括:(1)待估土地为国有土地；(2)评估基准日土地使用权性质为国有划拨土地(或划拨土地)；(3)是否有其他权利，如果有，需要说明；(4)注明出让土地的使用年限(起止日期)和剩余年限(截止评估日期)；(5)包裹使用的特殊规定(没有的就不要写了)；(6)权属来源描述包括首次用地审批、初始登记、变更登记的简单流程。宗地较多时应列出国有土地使用权(划拨和出让)清单。
可能的错误:遗漏、描述过于繁琐或简单、前后矛盾、内容不一致、技术术语不规范。例如:
(1)未注明待估土地的既有权利(是国有土地还是国有划拨土地)；
(2)描述错误:a、术语错误，“评估期内不存在其他权利”应改为“至评估基准日不存在其他权利”；b，违法。“待评估土地为划拨土地使用权，使用者享有该土地的抵押权、担保权、租赁权等其他权利”应改为“待评估土地为划拨土地使用权，在评估基准日不存在抵押权、担保权、租赁权等其他权利”。
(3)，不一致；
(4)尽量不写不该写的。
3。建筑物和地面附着物的条件
(1)建筑物的耐久年限；(2)使用寿命；(3)建筑面积；(4)建筑结构；(5)建筑细部描述；(6)设备和安装状况；(7)新建建筑、建筑密度、建筑高度、层数、各层建筑用途及其他地面附着物。
可能的错误:缺少项目和不准确的术语。
二。地价影响因素分析(说明影响待估地块地价水平的因素)
1。一般因素(说明对地价有影响的税收政策、产业政策、城市经济发展等一般因素)
包括以下内容:(1)税收政策、房地产产业政策的说明；(2)自然和经济条件，描述该地区的自然和经济条件，包括:地理位置、地形、气候和水文地质；区域内城(镇)的经济地位；(3)城市规划等一般因素对地价的影响分析。
2。区域因素
包括:(1)城市商业中心水平及其影响力、道路等级及路网条件、公共交通条件、对外交通条件、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)区域基准地价水平等。，对估价对象的地价水平有影响，如邻近地区的土地利用情况。
需求描述:
①城市商业中心的档次是通过商业繁华程度、与商业服务中心的距离、人口密度等指标来体现的。
②交通状况:交通质量，包括城市交通和对外交通。描述交通状况的主要指标有:
a .道路可达性:交通类型(主次干道、支路)、道路等级、宽度、长度、道路的相对位置；
b .公交便利性:公交路线、站点分布、车流量、站点数；
C .外部交通便利性:与外部交通设施(火车站、长途汽车站、航空空站)的距离及设施状况；
D、路网密度
③基本生活设施
设施的完善程度从三个方面衡量:
A、设施类型是否齐全，主要包括供水、排水、供电、电信、热力、燃气等与生活条件相关的设施；
B .设施水平，如供水设施到户、医院、邻里、设施是否相同；
C .贷款担保率。