报告中可能出现的错误(三)

第三部分土地估价
一、估价原则(明确说明本次估价遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则)
常见原则:
1 .替代原则(所有方法都适用)
2。改变原则(所有方法都适用)
3。需求和供求原理(所有方法都适用)
4。
6。收益分配原则(剩余法、成本法、收益法)
7。各种方法相结合的原则。最有效利用原则
如果没有最有效利用原则就设定为当前利用，很难说是最有效利用。
对拟开发的土地进行评估，最大限度地满足规划要求，采用最有效利用原则。
可能的错误:对原则的描述不完整，原则与所选方法之间没有联系(例如，有效利用原则是由于对待评估土地的现状进行评估而出现的；预期收益原则是通过采用未回报收益和假设开发的方法出现的。
二。估价方法和估价过程(要求说明估价方法的选择依据和每种方法的估价过程)
[根据待估土地的特点和项目的实际情况，按照《城市土地估价规程》(以下简称《规程》)选择合适的方法。要求一次估值至少选择两种方法，并说明选择估值方法的依据。同时，各种估值方法的应用过程也应分别满足相应的要求]
1。估值方法的选择:说明估值方法的选择依据
2。估值流程:详细描述估值方法(估值计算流程)
。可能出现的错误:选择依据不存在或不充分，方法选择不当，只可能选择一种方法(表面上看，两种方法实际上是市场比较法
使用该方法进行估价时，需要根据规定选择具有最近估价日和市场上交易的可供选择的类似比较实例，进行因素比较并进行适当修正，然后确定待估价土地的地价。要求至少要有三个对比实例。评估中，除所选实例与估价对象属于同一供应圈、用途相同、地理上属于相邻地区或类似地区外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件比较、因素修正有以下具体要求:
a .比较实例选择。所选案例应为实际交易案例，应说明案例的具体位置(门牌号、宗地号)
案例选择比较的要求(大于等于三):
①与待估宗地属于同一供应圈(即尽可能位于同一区域、同一级别，基础设施完善程度相近。就像一个区域没有案例一样，你可以选择同级别土地中相邻区域或类似区域的交易案例，但所选案例的交易价格不能相差太多。根据经验不能超过25%)
②应与待估用途相同或相近(按土地利用类型分类)。如果没有相同用途的案例，可以选择类似用途。例如，待评估土地可用于住宅和商业，如工业仓储，前提是与待评估土地有过1-2宗交易案例。使用不一致时应设置使用修正。
③与待估土地的交易类型(价格型)相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、债务租赁、抵押等。如果所选交易案例的交易类型与待估宗地类型不一致，则应予以更正。(除抵押评估外，一般不选择抵押实例)
④截止日期应接近待评估土地的评估日期。【/br/】A如果市场相对稳定，交易较少，可以延长对比有效期，即可以选取几年的交易案例进行对比(最长不超过3年)；
bIf如果市场变化快，交易活跃，比较有效期要缩短(最长1-2年)，一般交易案例有效期不超过3年。
⑤交易案例必须是正常交易(即交易价格是正常价格或者可以修正为正常价格)。所谓正常的交易，应该是公开、平等、自愿的。
按上述要求选取对比案例后，分别描述。描述内容(有可能的话去现场考察)如下:
①交易案例情况
A .位置、形状、地质
B .水、电、路、电信、暖气等基础设施[/br]