土地估价实务基础考试前讲义第四讲

土地估价实务精修课程第四讲讲义

土地净收益的概念和计算方法

土地净收益的概念和计算方法

(a)土地净收入的概念

以收入为目的的土地和相关设施、人工、管理因素相结合所产生的总收入，扣除总费用、房屋折旧费用、房屋收益等后的总和。，就是纯收益。

(2)不同条件下土地净收益的计算要求和方法

土地净收益的计算可根据具体评估对象的不同，总收入和总费用的计算方法不同，采用不同的计算方法。

1.土地租赁中土地净收益的计算

净土地收益=年租金收入总额和年费用总额。

2.出租房屋取得土地净收入

土地净收入=房产净收入-房屋净收入。

房屋净收入=房屋出租年总收入-房屋出租年总成本。

房屋净收益=房屋现值×房屋折旧率

房屋现值=房屋重置价格×房屋成新程度。

=房屋重置价格-房屋总折旧

房屋重置价格又称房屋重置成本，是指根据评估基准日的人工和建筑材料价格以及现行的材料、标准和设计，建造一栋具有相同功能的建筑物所需的建筑成本。一般按照当地同类建筑的造价进行分析计算；房屋的新旧程度是指房屋及建筑物在估价时点的新旧程度；房屋折旧总额是指房屋和建筑物在使用年限内，因物理、经济、功能等因素造成的建筑物折旧总额。通常采用平均折旧法计算，其计算公式如下:

房屋折旧总额=房屋年折旧额×使用年限。

3.企业经营中土地净收益的计算

净营业收入=年度营业总收入-年度营业总费用。

土地净收入=企业经营净收入-非土地资产净收入。

4.计算自住土地或待开发土地的净收入。

自住土地或待开发土地的净收益可以通过比较得出，即通过比较类似地区或相邻地区的类似土地的净收益，比较修正地区因素和个体因素得出土地的净收益。