土地估价师考试土地估价实务试题3

土地估价师考试-土地估价实务题3

二。估价方法及估价过程
(一)估价方法的选择
在对估价人员收集的资料进行实地勘察和认真分析的基础上，遵循估价原则，估价人员决定采用收益还原法和市场比较法对待估地块的地价进行评估。(二)评估过程。收益还原法
(1)计算估价对象的房产总价:
公式为:
p = a/r×[1-1/(1+r)n][/r]
a为该房屋的年净收益。它的参数是以房舍的正常租金水平来衡量的。
r为综合降低率。
n是房屋的使用年限。
估价对象地上建筑使用年限为60年，经现场勘查，房屋使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。
根据估价人员现场观察并对照《房屋完全损坏分级标准》，确定估价对象的地上建筑物在估价时点基本为完好房屋，成新率为75%。
(2)目标租金的确定:
采用市场比较法确定目标租金。
①选择可比的例子；
根据收集到的市场数据，选取以下三个房地产租赁实例。详见比较房地产租赁实例基本信息列表。(略)
②租金影响因素修正(略)。
③目标租金的计算和确定。
参考价格A=243。60元/m2
基准价格B=233。40元/m2
参考价格C=249。09元/平方米
取标准价A、标准价B、标准价C的算术平均值作为估价对象的客观租金，即:
客观租金= (243。60+233。40+240。09)÷3=242。03元/m2
(3)计算房屋总收入:
年总收入= 2914。5O×0 .8×242。03=564317。15元
(4)计算年总成本
①管理费:
据调查，当地房屋出租的管理费为房屋租金的3%，即
房屋出租的管理费=房屋年租金× 3% = 564317。15×3%=16929。51元
②维护费:
根据XX市建设和房管部门提供的数据，城市房屋租赁每年的运营维护费为重置价格的2%，即房屋租赁运营维护费=重置价格× 2% = 2914。50×700×2% = 40803元
③保险费:
据调查，城市房屋保险费率为现在房屋价值的2‰。即
年房屋保险费=现行房屋价值× 2 ‰ = 2914.50× 700× 75 %× 2‰ = 3060元
④年房屋折旧:
年房屋折旧=重置房屋价格/使用年限= 2914.50× 700。房屋的租金损失一般为半个月的租金，即
租金损失= 564317.15 ÷ 12 ÷ 2 = 23513.21元
年总成本=①+②+③+④+σ= 118308.22元
(5)房屋年净收入。= 564317.15—118308.22 = 446008.93元
(6)综合还原率的确定:
综合还原率采用收益排序插入法确定为10%。
(7)计算房产总价:
p = a/r×[1-1/(1+r)n]= 446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]= 4398900。(9)土地总价
土地总价=房产总价-房屋现值= 4，398，900.39—1，530，112 = 2，868，788.39元
2。市场比较法
(1)选择待售楼盘:
评估师收集了很多案例。基本情况如下表所示:
(二)房屋地价计算
①房屋现值计算:
房屋现值=房屋重置价格×成新率
例A房屋现值= 580×2356×80% = 1093184元
。c房屋现值= 580× 2187.90× 70% = 888287.40元
②土地价款的计算:
根据调查，卖方在出售房屋时应缴纳的税费为正常交易价格的8.5%。然后:
单位地价=(房屋成交价-房屋现值-卖方应缴纳的税费)/房屋土地面积
例A单位地价=(3100000—1093184—310000×8.5%)/496
= 3514例b单位面积地价=(2600000—831600—260000×8.5%)/388 交易实例中地价与估价对象的计算公式及比较例的因素修正系数代他人，则
参考价格A = 3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
= 4000.69元/平方米
参考价格B = = 4264.22元/平方米
地价的确定
鉴于估价对象的特定用途，估价人员认为应以市场比较法和收益还原法估价结果的算术平均值作为估价对象的最终估价结果。即
单位面积地价= 4816.80×0.4+4264.22×0.6 = 4485.25元/平方米
楼面地价= 4485.25 ÷ 4.9 = 915.36元/平方米
总地价=