土地估价师考试土地估价实务试题4

土地估价师考试-土地估价实务题4

第二部分计算问题
问题1计算结果
50年可转让土地平均单价:693.3元/平方米
问题2计算结果
2000年11月1日该宗地单位面积价格:17156元/平方米
总地价:城镇住宅地价指数
(2)2000年10月1日待评估的70年龄土地。单位面积价格:1454.79元/平方米
第四题计算结果
最小建筑容积率3.0
试卷四土地估价实务
第一部分综合计算题[抵押贷款金额5924.43万元
。问题2
中的计算结果为HA01和HA04两个标准价格的简单算术平均值，地价为924.52元/平方米；也可采用HA01和HA03两个标准价的简单算术平均值，地价为906.33元/平方米。
第二部分案例综合分析
1。答案要点
(1)简单算术平均法。
(2)加权平均法。
(3)直接取市场比较法的评估结果。
(4)优先考虑市场比较法的评估结果，采用收益还原法进行适当的降价修正。
2。回答要点
(1)收集的资料包括:
①现行国家或地方关于征地补偿、安置补偿、地上附着物补偿的标准文件；②地方土地开发费、市政设施开发费或市政基础设施配套费的收取标准；③相关税收标准或耕地占用税、土地管理费等。在征地过程中；④土地出让金或土地增值收益数据；⑤全国或当地市场的利率水平；⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。
(2)基本步骤:
①计算征地费(或分别计算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、征地税费等。);②确定土地开发费；③计算利息；④计算土地开发利润；⑤计算土地增值收益；⑥计算有限期限内土地使用权的价格。
3。回答要点
(1)区别:
①A宗地的处置方式是企业取得土地使用权，土地使用者是企业而不是股份公司。企业与股份公司有土地租赁关系，股份公司向企业支付租金；(2)B宗地的处置方式为国家定价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。
(2)从产权关系和经济关系上说明国家、国有企业和股份公司的利弊:
A宗地的处置方式:①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次性收取土地收益，风险较小，但不能获得出让后的土地增值部分；②对于企业来说，可以获得完整的土地使用权和稳定的租金收入，但需要一次性支付大量的租赁费用；③对于股份公司来说，无法获得完整的土地使用权，也不用一次性支付大量的租赁费用，只需要每年支付租金即可。【/br/】B宗地处置方式:①对国家而言，出让金转为国家股，让你参与分红，与企业共担经营风险，国家无法一次性收取土地收益；②对于企业来说，拿不到土地使用权，也不用一次性缴纳大量租赁费；③对于股份公司来说，可以获得完整的土地使用权，不需要一次性支付大量的租赁费用，但增加了国家股本。
4。回答要点
(1)程序:
①股份公司凭处置文件办理变更登记手续；(2)办理相关规划变更和审批手续；③到土地管理部门办理变更用途的登记或批准手续；(四)办理缴纳土地出让金手续；⑤到房管部门办理房屋用途和容积率变更手续。
(2)评估方法、评估思路和程序的选择:
可选择两种方法:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法、路线价法。
估值思路:(略)。
市场比较法的评估程序:①选择市场比较法案例；②确定比较因素；③因子描述和比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤计算准溢价价格。
收益还原法的估价程序:①确定出租房屋的总收益；②确定房屋的总租赁费用；③计算出租房屋的净收入；④计算房子的净收入；⑤计算土地净收益；⑥计算地价。
基准地价系数修正法的程序:①确定土地和基准地价；②因子描述和比较分析；③确定修正系数；④计算地价。
剩余法估价的程序:①计算出租房屋的总收入；②计算场所的总租金成本；③计算出租房屋的净收入；④计算房产总价；⑤计算房屋现值；⑥计算地价。
路线价格评估流程:①确定路线价格；(2)确定地块的街道深度和宽度；③确定条件修正系数；④计算地价。