土地估价实务基础考试前讲义第三讲

土地估价实务精修课程第三讲讲义

年土地总收入的概念

年土地总收益的概念和计算方法，以及不同条件下总收益的计算
(一)年土地总收益的概念
总收益是指用于收益的土地与相关设施、人工和管理相结合所产生的总收益。
(二)年度土地总收入的构成及计算方法
土地收入可分为实际收入和目标收入。实际收益是目前情况下实际获得的收益。由于个人业务能力等因素对实际收益影响较大，根据土地估价的性质和特点，不能作为估价的依据。客观收益是指剔除土地实际收益中的特殊和偶然成分后所能获得的一般正常收益，可直接用于评估。
(注:有时可能会出现问题的混淆条件，有的是实际收益，有的可能表示为相同条件下的客观收益。我们应该选择客观收益。希望大家注意这一点，以后遇到类似的练习还得详细讲解。)
土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收入可以用货币形式表示，无形收入很难用货币形式表示。
注意:这里有时会出现判断题或选择题。注意，土地的收入包括有形收入和无形收入。
在计算收益价格时，应按照一定的原则综合分析各种收益，确定合理的客观收益。一般要考虑以下几个条件来确定客观收益:
(1)客观地说，土地的总收益是质量好、有正常使用能力的人所产生的收益。
(2)收入必须持续、定期产生。也就是采用可以长期固定的收益。
(3)收益安全可靠。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收入。那些未经批准甚至违法的经营项目不能作为计算客观收入的依据。
(三)不同条件下土地年总收益的计算要求和方法
根据土地参与生产经营过程和所有者从土地中获得收益的方式不同，总收益的形式有:
1 .地租
是指直接通过土地租赁获得的年租金收入，包括承租人在土地租赁过程中支付的保证金。
2。房屋租金
是指出租人在共同出租房屋的过程中，从承租人处取得的租金及相关收入。一般根据实际租赁合同金额和当地房地产租赁市场情况确定客观收入水平。
3。企业的营业收入
是指企业在正常经营水平下，每年的客观总收入。在分析企业的客观收益时，可以先根据企业的财务报表进行分析，财务报表是企业经营状况的基本反映。然而，由于管理水平和不合理的人为干预等偶然因素，企业的财务报表不能客观反映企业的经营状况和土地及相关资产的盈利能力。因此，在利用企业的财务报表分析企业的营业收入时，要进行适当的调整，调整到正常管理水平下的客观收益。其次，我们还可以根据企业的经营项目、产品或服务及其对应的市场价格，分析计算出企业的客观总收入。
注:本段的意思是应该是正常的管理水平，也就是客观的总收入。如果经营不善，比如亏损，其所属土地的收益不能为负。所以我说的是极端情况。但现实生活中，确实存在的，管理水平低，导致总收入少。那么你直接估算的低地价不符合地价情况。所以在审题中要注意题中给定条件的修饰语是否为客观总收入，取哪个值。这应该引起注意。
在计算总收益时，还应准确分析计算评估对象产生的其他衍生收益，如承租人在租赁过程中支付的定金的利息收入、企业经营生产过程中的副产品销售收入等。确定的原则是，只要估价对象产生的收入及其产权所有人获得的收入都应计入总收入。【/br/】注:这一点也要充分重视，也是非常容易忽视和丢分的地方。当然还有其他方面的利息计算，会在以后的学习中给大家讲解。
此外，还要充分考虑收入的损失。比如出租屋闲置(即房子没有租出去)，总收益一般用出租率或空房屋损耗率换算。
注意:这个也要注意。租房率或空房损率换算成总收入，注意要和以后的费用混淆。