土地估价实务辅导资料（七）

1.1998年使用收益还原法的计算问题分析(续)
(3)解题步骤
(1)计算方法的选择
(2)总收益计算(使用目标收益)
(3)总租金成本计算
( (6)评估时点地价计算
注意题目要求的是总地价还是单位地价
(4)难点和常见问题分析[/br 难点在于正确确定房屋的折旧年限和土地的收益年限
(2)常见问题:考生不考虑评估时点，土地使用权剩余年限错误值
二。 收入减少法审查
1。收益还原法的原理和适用范围
仅适用于有收益或潜在收益的土地及建筑物或不动产的估价
2。收益还原法的估价程序和计算方法
(1)总收入的计算[总收入的形式有土地租金、房屋租金、营业收入
(2)总成本和折旧、房屋收入或其他资产的计算
房屋租金总成本包括年管理费、年维护费、年保险费、年税、年折旧。
房屋的年折旧是用平均折旧法计算的。有两种情况:
A .房屋耐用年限
B .房屋耐用年限
房屋年净收益=房屋现值×建筑折旧率
房屋现值=重置价格×房屋成新程度=重置价格-房屋总折旧
(3)净地计算。出租中土地净收益的计算:
土地净收益=总收益-总费用-房屋净收益=房屋净收益
(4)确定适当的还原率:综合还原率、建筑还原率、土地还原率
(5)选择公式计算地价
p