土地估价实务辅导资料（十）

教程内容:
市场比较法基本内容回顾
一、市场比较法的基本定义和概念
基本含义:根据替代原理，将待估土地与最近一段时期已交易的同类土地交易案例进行比较，并对相关因素进行修正，从而得出日基准地价评估的方法。
13基本概念:同类土地、比较宗地、标准宗地、估价时点、交易修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻地区、类似地区
二。市场比较法的基本公式
1。根据实际比较基准的不同，
直接比较过程:基于待估宗地的条件，表示为
公式1 PD=PB×A×B×D×E
间接比较过程:基于一个标准宗地或条件较好的宗地，表示为，
公式2 PD=PB×A×B×C×D×E
2、基准值:可将比较案例宗地或待估宗地的一个要素条件指数设为1如果待评估宗地或对比宗地的要素条件较好，则其条件指数> 100%，否则，其条件指数< 100。
3。公式中，待估宗地对应的要素条件指数始终为分子，对比宗地对应的要素条件指数为分母(C除外)。例如，A=要估计的地块条件指数/比较案例的地块条件指数。哪一个是比较的基础，其值为100，通过比较加减对方的值。4.当区域因素和单个因素中存在多个不同因素时，可根据确定因素条件指数的方式，采用积分(通过分析单个因素与地价的相关性)或相加(在确定因素总修正范围的基础上进行因子分解)的方法确定因素修正范围。
三。市场比较法的特点和适用范围
1。市场比较法的特点:比较价格
2。市场比较法的适用条件
仅适用于市场稳定、交易案例丰富的地区，交易案例应与待评估土地具有关联性和替代性。
3。市场比较法的适用范围
从适用条件来看，主要用于房地产市场发达、可供选择的土地交易实例足够多的地区；
从评估结果的用途和形式来看，可以直接用于评估土地的价格或价值，评估土地或房地产的租金，以及在其他评估方法中获取相关参数。