2008年土地估价实务应试指导（三）

6.个别因素条件指标
一个容积率条件指标
确定方法:如果宗地所在地(如广州等地)有容积率系数，“可直接采用容积率修正系数”。可以考察不同容积率下与待估土地相同用途的地价，找出修正比例；
b临街状况指数:宗地的临街状况分为五个等级:四条临街(或道路)、三条临街、两条临街、一条临街和不临街。待估宗地的临街状况指数设置为100，每增减一个百分点，因子指数就会增减几个百分点。
c宗地面积指数:根据宗地面积分为优、优、中、劣、次五个等级；
d宗地形状指数:分为规则、规则、不规则三个等级。对于每个等级，因子修正指数上升或下降一定的百分比。
e地形坡度指数:坡度假日%优于下属，5-10%为优，10-20%为一般，20-25%为劣，25%以上为劣。(别墅或其他特殊用地除外)；
f地质条件指数:也可分为优秀、较好、一般、较差、较差五个等级。
g规划条件限制指标:分为规划限制和无规划限制。无规划限制的指数设为100，有规划限制的地价指数按一定比例上涨或下跌。
在确定因素条件指数时，应注意以下几点:
因素指数幅度应与当地公布或采用的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，修正幅度应参考按基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度(即各影响因素的权重)。
在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素和影响程度不同，如居住用地，对交通便利性要求较高(即权重较大)，可将修正幅度设置得较高；道路可达性对居住用地有一定影响，但影响程度不如交通便利性。工业用地道路通达性对地价影响较大，交通便利性对地价影响相对较小，应充分考虑。
7。实例修正后地价的计算
经过对比分析，计算出符合估价对象条件的各对比实例经因素修正后的地价，最终按照《规定》的地价确定方法确定待估土地的估价。
市场比较法可能出现的错误:
1。示例选择不符合要求。案例与待估案例处于同一供求圈，目的不同，交易日期相差太长，价格相差太大，案例数量少，交易数据的可靠性等。对案件条件的描述不够完善，缺少对土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型(出让价、转让价、抵押价)、价格内涵、交易时间等的描述。
2。要素选择不合理。区域因素和个别因素选择不合理或混乱，因素选择与报告中基准地价因素选择不一致。
3。比较因素没有量化，过于笼统；评价报告中对因素的描述与对一般性、区域性、个别性因素或其他评价方法的描述不一致。
4。确定因素条件指标中因素的内容可能与上表(因素条件描述表)不一致，可能存在漏项或多项；指标确定不合理(因素间权重不合理、修正范围不合理或某一因素误差)。
5。因素条件修正系数表中因素的内容可能与上表(因素条件描述表或因素条件指数表)不一致；
6。地价指数、容积率修正、期限修正等因素不合理，误差明显。
7。准地价计算有误差。
8。在确定地价时，只采用其中一个基准地价作为结果或计算有误。
9。计算公式错了。