土地估价师土地管理基础辅导(十一)

第六章土地市场管理
第一节土地市场及其管理手段
第二节土地出让、租赁和抵押管理的重点和难点
土地市场的三级结构特征；市场的主客体和市场管理的内容；市场管理手段；土地出让、转让、出租、抵押管理
内容说明
第六章土地市场管理
第一节土地市场及其管理手段
一、土地市场的概念
市场是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和。
土地市场的概念有狭义和广义之分。狭义的市场是指土地交易的特殊场所。广义的土地市场是指土地交换所引起的一切商品交换关系的总和。
土地市场的内涵包括中间商、代理人、金融信贷、广告信息等构成土地产权交换关系的一切经营活动。
土地市场的客体主要是土地及其产权。因此，土地市场是有形土地和无形权利、信息和咨询服务的统一体。
二。土地市场的特点
(1)交易主体的不流动性。
(2)土地市场的区域性。
(3)土地市场的垄断。
(4)流通方式的多样性。
(5)土地供给弹性小。
是非题:土地市场的垄断是区域市场条件不平衡的根本原因。
对或错。因为土地供给弹性小，在一定地域的市场中，土地价格主要由需求决定。第三章。土地市场的主体和客体
(一)土地市场的主体
土地市场的主体是土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。
1。供应商是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者、开发商和使用者(包括经营者)。
2。需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。
3。中介机构。经理。市场管理者的基本任务是维护交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者除了必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信用、利率等经济杠杆进行管理。
例:土地市场管理者的基本任务是(ABD)。
A .维护交易秩序b .提高交易质量和效率
C .制定土地交易价格网格d .协调土地交易关系
(2)土地市场运行中的客体是土地本身及其产权关系。
土地产权关系及其在市场运行中的交换构成了市场土地客体的主要内容。
四。土地市场的结构
目前的土地市场主要是指城市土地市场。根据市场交易主体和市场运行过程，城市土地市场可分为三个层次的市场结构。
1。土地一级市场
一级市场是土地使用权的转让市场。土地的一级市场被国家垄断。土地二级市场
，即土地使用权出让市场，是在国家控制下，以市场调节为主的市场。
3。土地三级市场
三级市场是土地使用者之间的土地转让、出租、抵押、交换等交易活动。它是一个由市场调节的开放市场。
五、土地市场的管理手段
(一)土地利用规划和计划手段
1 .土地利用规划
土地利用规划是政府控制土地供应、协调供需、调控和稳定地价的重要手段；确定合理的土地利用结构，优化土地配置，也是一项基础性工作。土地利用规划对土地市场起着宏观调控的作用。
2。土地利用计划
年度计划(包括国有土地使用权出让计划和房地产开发用地计划)的实施是把握土地市场环节、规范土地市场的有效手段。
土地使用权出让计划应当按照现行土地利用规划程序执行。
3。土地用途管制
土地用途管制是市场经济国家普遍采用的一种土地用途管理制度。
(二)地籍管理是指地籍管理是规范土地市场的重要措施。其主要任务是管理土地所有权的变化，监测土地数量、质量和产权的变化趋势。土地权属登记是地籍管理的核心内容
(三)地价调控手段
地价作为土地市场运行过程中最重要的经济杠杆手段，在土地市场管理中占有极其重要的地位。因此，土地市场价格的宏观调控是土地市场管理的核心内容。调控土地市场价格的主要目的是保证土地市场价格的基本稳定和市场交易的稳定发展，防止土地价格过高或过低，避免土地资产流失和不合理用地。根据我国现有的法律和政策，地价宏观调控措施主要包括以下几个方面:
1\建立基准地价，定期公布标定地价制度
基准地价和标定地价是国家地价体系的重要内容。根据《中华人民共和国土地管理法》，在我国建立基准地价和标定地价定期公布制度，是规范土地交易、加强国家对地价管理的一项重要措施。
2。国家采取协议出让国有土地使用权的措施
主要作用有:一是防止地方政府在国有土地使用权出让过程中为局部和短期利益进行不正当竞争，随意压低土地价格，造成国有土地资产流失；二是增加土地使用权出让的透明度，便于上级政府和社会对出让行为的监督；三是便于土地使用者了解国家对不同地区、不同行业实行的地价优惠率，确定合理的投资方向。
判断题:国家对国有土地使用权协议出让采取最低价。(R)3。政府采取必要的行政措施干预地价上涨
土地使用权出让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
当地价大幅上涨时，政府应采取适当的行政手段进行干预，如限制地价水平、调整土地供应计划、调整土地税等。
4。建立土地交易价格申报制度
5。政府有优先购买权土地使用权转让【/br/】《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。首先，优先购买权的实施可以限制土地的低价买卖，扰乱土地市场；其次，可以防止交易双方虚报、隐瞒土地价格，从而逃避国家税费；第三，因特殊建设需要，如建设公益设施或实施土地利用规划，国家还可以采取优先购买的方式，保证国家建设的需要。
(四)土地税和财政手段
1。税收手段
税收手段是通过规定不同的税种、税目和税率来调节经济利益和经济行为。
2。财政手段
(五)土地立法和执法手段
通过土地立法和执法手段，控制、引导、调节和监督土地市场的运行。实践证明，这是加强市场管理最有效的手段之一。
例:土地市场的管理手段包括(ABCD)。
A .土地利用规划和计划手段b .地籍管理手段
C .地价调控手段d .地税和财政手段