土地估价师考试辅导:应用收益还原法答题方法

一、《土地估价实务》往年考题变化分析
1。1998年考题
今年的考试把计算题放在了《土地估价理论与方法》第三课，4道小题，每道15分。四小题需要用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法来回答。土地估价实务第一大题是综合计算题，由3个小题组成，第一个小题20分，后两个小题各30分，共80分。综合计算题主要考察考生综合运用几种主要计价方法的能力，每个小题的答案通常贯穿一种主要方法。第二大题，估价实务分析，其实是土地估价报告的修正，有两道题，每道60分。1998年这门课总分200分，但是题目的设置不是很合理。
2。2000年的考题与1998年相比
有一些变化。一是将第一部分的综合计算题缩减为两题，每题40分，共80分；二是增加了第二部分综合案例分析，共60分。三、土地估价报告第三部分更正为一个标题，也是60分。总分和1998年一样，200分，但题型结构看起来还算合理。此外，《土地估价理论与方法》还有四个计算问题，需要依次用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法来回答。
3。2002年试题
取消了土地估价理论与方法第三课单独列出的计算题，分别归入本课和第四课第一部分的客观题。《土地估价实务》第一部分共有三道计算题，其中前两道为简单计算题，每道30分，分别需要用成本逼近法和残值法作答，第三道为综合计算题，计算题40分，100分。案例分析第二部分由1题60分组成，与2000年相同。土地估价报告第三部分的修正也是一个问题，但分值降为40分。
4。2004年试题分析
2004年试题与2002年试题相同，不做调整。预计试题数量和分值不会有大的变化。2002年在简单计算题中使用了成本逼近法和剩余法。今年要特别注意收益还原法和市场比较法。当然，这些主要的估值方法必须熟练掌握。

二。解计算题注意事项
1。仔细审题，使用正确的方法；
2。格式正确，步骤清晰，不得遗漏中间过程，不得书写计算公式或公式；
3。简单计算题先陈述解题方法，综合计算题先陈述解题思路；
4。注意标明单位，按要求进行单位换算；
5。尽可能多做几个步骤，哪怕只能列出使用方法和计算公式；
6。注意核对，避免计算错误，并按要求保留小数位。三、1998年收益还原法计算题解析
题目:1998年土地估价理论与方法第五大题第一项(略)
(一)审题
1。浏览题目，构思解决方法[/br]
2。仔细核对题目中的条件，想想有什么条件，需要什么条件。
注意:土地及建筑物的还原率、土地及建筑物的评估时间、土地及建筑物的客观收益及成本的计算条件、已知条件的单位。
(2)草拟适用的公式和解题的基本思路
1。适用公式
特别说明:计算房屋净收益时，可采用不定期的公式；在计算地价时，必须采用限定年期公式。
2。解决问题的基本思路
第一步:根据房屋的客观收入和客观支出计算房屋的净收益
第二步:通过房屋的重置价格计算现值，再通过房屋还原率计算房屋的净收益
第三步:减去房屋的净收益，得到土地的净收益
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