土地估价师：土地租赁的两种方式

随着土地使用制度改革的深入，我国出现了两种不同的土地批租方式。一是国有土地租赁；一是土地使用权租赁。国有土地租赁和土地使用权租赁都是国有土地有偿使用的方式。
在土地管理法律法规中，国有土地租赁的概念最早是在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局令第8号)中提出并定义的，并规定为国家处置土地资产的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经明确将国有土地租赁作为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日，国土资源部发布《关于规范国有土地租赁的若干意见》(以下简称《意见》)。第一条规定:“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是对出让方式的补充。”《意见》第六条规定:“国有土地租赁时，承租人取得租赁土地使用权。”土地使用权出租的标的物复杂，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物和其他附着物。出租地上建筑物及其他附着物时，其范围内的土地使用权一并出租，同时出租地上建筑物及其他附着物。一般土地租赁与房屋租赁相结合，单纯的场地租赁在整个土地使用权租赁市场中较少。
在土地使用权租赁中，土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权不转移，承租人以支付租金为代价取得一定期限的土地和地上建筑物及其他附着物的使用权，期限通常较短，投入相对较少，方便灵活。出租人通过承租人支付的租金回收投资，因此土地使用权租赁非常普遍，具体形式多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和房屋出租等。，都包括土地使用权的租赁。
在国有土地租赁和土地使用权租赁的概念中，使用了租赁和租金两个词，容易让人混淆。本质上，国有土地租赁与国有土地使用权租赁主要有以下区别:
第一，土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权租赁属于二级或三级土地市场。
第二，法律关系的主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者和土地使用者。国有土地使用权租赁在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让(或转让)方式取得土地使用权的受让人；承租人为了取得一定期限内全部或部分土地及地上建筑物和其他附着物的使用权，定期向出租人支付租金。
第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定:“国有土地租赁时，承租人取得租赁土地的使用权。承租人按规定缴纳土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或按照租赁合同约定，可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押。出租土地使用权的转租、转让或抵押必须依法登记。...... "出租土地使用权的转租。承租人将租赁土地转租或分租给第三人的，租赁土地的使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了追加租赁关系，第三人取得了该土地的其他权利。
租赁土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转移给第三人，租赁合同更名后继续有效。
出租土地使用权抵押。从《意见》第六条的规定可以看出:
一是可以为个人出租的土地使用权设定抵押，即可以为没有地上建筑物、构筑物的出租土地使用权设定抵押。
其次，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，出租的土地使用权可以相应抵押。抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
划拨土地使用权租赁。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定:“划拨土地使用权除本条例规定的以外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定:“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，可以将划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租、抵押:
1 .土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；
2。有国有土地使用证；
三。有地上建筑物及其他附着物的合法产权证明；
四。依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府缴纳土地使用权出让金或者以出让、出租、抵押的收益抵缴土地使用权出让金。”根据上述规定，划拨土地使用权转让、出租、抵押时，地上必须有合法的建筑物或者其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或者其他附着物，只是单纯划拨土地使用权，不能出租。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产权利人以营利为目的出租划拨土地使用权的地上建筑物的，应当将租金中包含的土地收益上缴国家。值得注意的是，土地使用者在没有合法理由的情况下出租、划拨土地使用权是违法的。
出让(或转让)土地使用权租赁。根据《条例》规定，取得土地使用权的土地使用者可以在规定的期限内出租土地使用权。未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。