土地管理基础：略论土地抵押权（四）

四。土地抵押登记制度。土地抵押登记的作用
(1)抵押权的公示和生效作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世界的权利。因此，土地抵押权的设立应当公示，向公众展示土地抵押权设立、变更和消灭的法律地位；而登记制度对土地抵押的效力起着决定性的作用。如上所述，登记是抵押权生效的必要条件。
(2)警示作用。土地抵押登记的目的是告知公众有关土地抵押的设立、变更和消灭的法律信息。其目的是让公众了解抵押权的变化，并自行决定是否进行相关的法律诉讼。根据民法中的意思自治原则，法律无权对债权人是否成为土地抵押权人，以及抵押权人的顺序作出禁止性规定。如果土地使用权有优先抵押权，抵押权人权利的实现就有风险。但如果土地抵押权进行了登记，就可以给予抵押权人足够的警示，使其了解优先抵押权设立后的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2。土地抵押登记程序。【/br/】根据我国现行法律规定，当事人办理抵押权登记，应当先按照不同的土地使用权评估地价，并对书面抵押合同进行评估。其次，抵押合同评估后15日内，抵押人和抵押权人共同持抵押土地使用权证、抵押合同、地价评估确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件到土地管理部门申请抵押登记(一方现场申请抵押登记的，须持另一方的授权文件。最后由土地管理机关审查、登记并颁发土地他项权利证书。
3。土地抵押登记的效力根据《担保法》的相关规定，土地抵押登记是抵押合同的生效条件，即以抵押登记为生效条件的土地抵押合同自抵押登记之日起生效，登记生效日为抵押合同生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗所有第三人。其效力如下:
(1)同一土地使用权有两个及两个以上抵押权时，若部分抵押权已登记，部分抵押权未登记，则先登记的抵押权先于后登记的抵押权受偿。
(2)土地抵押权存续期间，抵押人未将土地使用权转让通知抵押权人或受让人的，抵押权人已办理抵押权登记的，仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一旦登记，无论抵押财产的受让人是否善意，抵押权人都可以对其行使追偿权。
(3)抵押合同成立后，抵押人出租土地使用权，抵押权人行使抵押权，导致土地使用权转移的，租赁合同对抵押权人不发生效力。
(4)抵押土地使用权被查封、扣押等财产保全措施或者强制执行措施的，不影响抵押权的实现。
(5)抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；
(6)债务人不履行到期债务时，抵押权人有权请求人民法院依法扣押，并有权自扣押之日起收取土地产生的天然孳息和法定孳息。
(7)债务人不能清偿到期债务时，抵押权人有权以拍卖、变更等方式将土地使用权转让给第三人，并从转让价款中优先受偿。债务人不能清偿到期债务时，抵押权人有权以拍卖、变更等方式将土地使用权转让给第三人，并有权从转让价款中优先受偿。