土地估价师：土地估价的作用

土地估价的作用是什么？或者说，我们为什么要进行土地估价？

一个土地估价师要充分认识土地估价的社会责任和社会意义，这不仅有助于我们认真对待每一项土地估价任务，也有助于我们发展估价业务。

一般来说，土地估价有两个功能:土地价值信息披露和价值验证。

第一个功能是满足社会对土地价值的认识，包括社会对土地案例价值的认识，区域土地市场价值水平，土地价值的潜在变化趋势等。对土地估价是一种自由需求。作为一个行业，土地评估的功能之一是协助公众，并在财产价值问题上为公众提供指导。很多人因为各种原因需要知道土地的价值，但是他们没有能力、时间和知识对价值做出可靠的估计。所以他们去找专业人士进行正式或非正式的评估，比如土地管理中的土地价值评估(交易、咨询)、土地价值顾问等。政府在为公众服务时，也有这方面的责任和要求。它应该为公众提供关于土地价值市场的指导(例如，建立关于土地价值的公共信息发布制度)，并构建土地市场的竞争机制(主要是解决市场信息对称的问题)。

传统上，无论是消费者还是从业者，如果对一件东西的买卖没有经验，就会依赖专家或者政府等权威机构的意见来估算这个东西的价值，尤其是在土地估价方面。如果没有近期的市场经验，也没有法律对估值的要求，可以自己采取一些不正规的估值。但是直觉的价值判断有时候是不靠谱的，因为这个直觉不一定正确，建议也不一定正确。如果有严肃的土地估价要求，为了获得公正客观的土地估价结果，在没有专家意见和直接经验的情况下，必须选择更专业的估价方法，即正规的土地估价。正规评估可以非常专业地获得可靠的土地价值和估价所需的各种信息。

正规的土地估价服务一般都是通过委托获得的。正式评估由土地估价师或受过土地评估专门训练的专业人员进行。需要系统地收集和分析相关市场数据来估算土地价值，并形成书面的土地估价报告。委托方可以通过正式评估出具的土地评估报告了解评估结论是如何得出的。但那种非正规的土地评估恰恰相反，因为在非正规的评估中，不会有详细的资料或者没有信息，评估结论是凭直觉、过去的经验或者常识做出的。

无论是正规还是非正规的土地估价，都是社会和市场对土地价值认识的不同需求，满足不同的估价要求和目的。

土地估价的第二个作用是满足社会经济秩序建立中对土地价值的核实，包括土地利益关系的界定、土地经济责任的确定、土地价值纠纷的协调等。在土地税方面，也需要进行土地价值评估。土地估价的第二个作用是对土地估价的法律需求。在商业惯例或法律规定要求评估具有总体客观性的情况下，为社会提供公正无私的价值评估。在这种情况下，评估必须是正式的，经得起检查，并以书面形式作出。就像法院书记员的记录或公正法官的签名一样，由公正的鉴定人作出的正式鉴定也是重要的商业或法律文件。

从某种意义上说，土地估价作为一种土地价值确认的方式，已经是社会制度建设的需要。在许多市场经济国家，这已成为法律要求，并建立了土地估价制度。土地估价制度是社会经济信用机制的重要组成部分，其本质是信用机制。

估值体系的出现源于对资产价值确定的不信任假设。在市场体制下，作为一项基本权利，要求所有利益相关者客观地了解资产的价值。但由于信息的透明性和专业知识，尤其是对他人的不信任，要真实客观地了解资产的价值是非常困难的。评估作为第三方的介入，以专业的角色向需要的人披露资产价值信息，可以很好的解决这个问题。在这方面，专业知识固然重要，但更重要的是，评估师是第三方，具备更值得信赖的条件。从这一点可以看出，评估师在这里充当的是公共受托人的角色，所以其诚信是多么的重要。

现实中我们可以看到，国家法律规定上市公司资产应当由专业评估机构进行披露，主要是为了解决上市公司管理层与众多不确定股东之间的信息不平衡和不信任，防止上市公司管理层侵害股东利益，维护公众意志。在中国，由于评价体系的缺失，仍然存在许多社会不公。比如一些地方政府，为了利用土地招商引资或者卖地敛财，完全不尊重评估结果，随意压低或者抬高基准地价，对当地社会经济的协调发展造成了严重的不良后果，实际上侵犯了公共利益。例如，在中国的土地征收过程中，由于没有评估体系的干预，存在严重的信息不对称。绝大多数被征地农民，因为缺乏专业知识，根本不知道自己的土地值多少钱。他们在征地过程中处于被动地位，在征地补偿价格的形成中没有主动权和话语权，容易受到利益侵害。在这种状态下，农民和政府是一对相对独立的利益关系，农民肯定会对政府缺乏信任。如果我们有一个良好的评估机制，我们将逐步建立农民和政府之间的诚信机制。

估价人员在受理土地估价案件时，应明确估价活动的性质。不管是一般的自由需求还是法定需求。是满足一般市场交易的需要，还是满足涉及公共利益的土地交易的需要，对于评估原则的确定和评估方法的选择至关重要。