房产商疯狂拿地秘密囤而不建助推房价

今年上半年房价持续上涨，供需矛盾被建设部认为是房价上涨的主要原因之一。一方面，国土资源部敦促地方政府开始增加土地供应；另一方面，开发商供应的土地，因为不可能马上变成供应房源，正在逐渐成为开发商的“土地储备”。
在这种情况下，开发商的“囤积”行为直接造成了供需紧张的导火索之一。专家指出，改变土地供应模式，防止开发商囤积土地垄断资源成为当务之急。

上市公司疯狂囤地
去年以来，万科地产(00002)一改此前“现金为王”的策略，开始大规模拿地。
2006年年报显示，截至2006年底，计划收购项目总面积约1851万平方米，其中去年新收购项目47个，总面积约910万平方米，计划建筑面积约1222万平方米。到今年第一季度，该公司又增加了19个项目，计划建筑面积为292.9万平方米。即使以年均消化500万平方米计算，公司的土地储备至少可以维持4年。更何况，万科拿地的步伐根本没有停止。据粗略统计，仅今年7月份，万科在全国各地的拿地支出就已超过60亿元。
7月24日，北辰实业(601588)联合北京程凯以92亿元的天价竞得湖南长沙北部新河三角洲地块，成为“中国地王”。仅这个地王就给北辰带来了380万平方米的土地储备，建筑面积。
金地(600383)年报显示，至本次年报披露时，公司未完成土地储备建筑面积超过700万平方米。这部分土地储备将保证公司五年的发展需求。
保利地产(600048)也频频拿地。资料显示，其现有土地储备约1000万平方米，分布在全国10个城市，至少保证了未来三年房地产开发的需求。
中国指数研究院华东分院副院长陈升表示，对于上市房企来说，投资者观察到的最重要的指标就是土地储备。正因为如此，增加土地储备成为上市公司的一种发展方式。此外，目前上市公司很容易从公开市场融资，充裕的资金也支撑了其公开拿地行为。

拿地速度高于开发速度
类似国内上市公司的动作其实也能找到。过去，大规模的土地储备是香港房地产公司的生存法宝之一。过去几年，包括长和系、恒隆地产、新世界、新鸿基等公司都加大了在内地的土地储备，其中仅李嘉诚的长和系就接近2000万平方米。最近资金实力逐渐雄厚的开发商也开始效仿。
国家统计局公布的数据显示，今年上半年，我国土地购置面积和土地开发面积增速继续回升。上半年，全国房地产开发企业土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，一季度同比下降8.6%。分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积8223万平方米，增长14.3%，中西部地区分别增长7.7%和5.1%。同时，数据显示，上半年完成土地开发面积1.18亿平方米，同比增长7.6%。由此可见，开发商购地的速度明显高于土地开发的速度，已出让的土地中有相当一部分被囤积起来作为“储备”。
广东公布的房地产运行情况也显示，上半年，广东房地产企业今年购置土地面积1254.47万平方米，同比增长27.5%；待开发土地面积4748.55万平方米，增长0.1%。但今年开发土地面积1149.53万平方米，比去年同期减少228.58万平方米，下降16.6%。企业有囤积土地的倾向。
中国建设银行研究部刚刚发布的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示，今年前5个月，90平方米以下普通商品房投资仅占商品房投资的17.2%，远低于70%以上的政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、售假、哄抬价格等问题较为严重。从2001年初到今年5月，房地产开发商购买的土地总面积为21.62亿平方米，但实际开发的只有12.96亿平方米，不到购买面积的60%。相当数量的土地被囤积起来并转售。

供需矛盾加剧
7月30日，国家发改委价格监测中心发布《2007年上半年房价分析及后期走势预测》报告，明确指出开发商囤地捂房现象严重，加剧了供需矛盾。
2006年上市公司年报显示，部分上市房地产公司土地储备量较大，土地储备总规划面积超过300万平方米，部分企业超过1000万平方米。按照目前囤积企业每年的开发量，在没有新购土地的情况下，一般可以持续开发几年，个别企业的土地储备可以开发六七年。其他未上市开发企业也有不同规模的土地储备。
随着房价的快速上涨，一些开发商建了却不卖，房产囤积现象也很严重。一些开发商通过分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式延长销售周期。，并通过控制新建住房的上市速度推高了房价。
根据去年房地产项目开工量的预测，仅今年北京就有几十个楼盘延迟开工。一些楼盘的开盘时间甚至推迟了一年，价格也上涨了近20%。
推动房价继续上涨
最近开发商土地储备屡创天价，大部分土地价格已经达到周边楼面价。基于成本的明显增加，人们认为未来房地产价格上涨是不可避免的。
以北辰实业收获的长沙高价地为例。目前长沙的平均房价在3500 ~ 3600元/平方米，而这个地块的楼面成交价已经达到了3500元/平方米。预计项目成本价在5500元/平方米以上。业内人士认为，这种差价会迅速抬高当地房价。
建行报告指出，如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨。其中，中心城市的高房价会向周边二三线城市蔓延，前期房价涨幅较小的城市也会出现快速补涨。
国家发改委价格监测中心也持类似观点。统计显示，今年3月以来，全国36个大中城市商品住宅集中成交价格连续4个月涨幅超过1.5%，为2004年以来首次。从目前的情况来看，推动房价近期快速上涨的因素很难消除。预计今年后期全国房价快速上涨的趋势还将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。