工行报告:房产投资过热泡沫风险加大

中国工商银行城市金融研究所发布的最新报告显示，9月27日央行和银监会联合发布的信贷调控措施有望在短期内抑制国内房价过快上涨。但从中期来看，房地产投资投机需求仍趋于上升，房价持续上涨的趋势不太可能改变。房地产投资过热、泡沫积聚的风险加大，监管部门进一步调控的压力加大。
这份由邹欣等人撰写的报告指出，此次信贷调控措施是近年来监管部门针对房地产市场最严厉的一次，有可能拉开新一轮房地产调控的序幕。商业银行应彻底摒弃“个人信贷必须是优质信贷”的观念，合理控制房地产贷款尤其是个人按揭贷款的节奏和投向，有效防止信贷资金流入股市。

房价上涨趋势中期难改
在分析下一步房地产市场整体走势时，报告指出，房地产投资投机性需求可能在近期得到有效遏制，房价过快增长有望在短期内得到控制，但房价上涨趋势中期难改。
报告认为，由于短期内购房者尤其是投资投机型购房者需求可能走低、国内宏观调控将进一步加强、货币政策将进一步收紧等多重因素，短期内房价过高的趋势有望得到一定程度的遏制。尤其是以北京、上海等城市为代表的一线城市，短期内房价涨幅可能会放缓。但从中期来看，国内房价的上涨趋势可能会持续。
原因如下:第一，地价过快增长必然导致房价上涨。土地的稀缺性和土地开发需求的持续繁荣，将在未来继续推高土地交易价格，导致房价走高。二是短期内，部分房地产投资资金可能会逐步退出楼市，进入股市、基金等证券市场，并可能在推高股市后重返房地产市场，从而加大证券市场调整风险。同时，证券市场的进一步活跃将加速房地产信托业和房地产基金的发展。因此，未来房地产产品，如酒店、商业写字楼，尤其是有稳定租金收入的产品，价格还会继续上涨。第三，外资进入中国楼市的趋势不变。鉴于人民币对美元加速升值和中国经济的高增长，外资将加大对中国房地产市场的投资。

要有效防止信贷资金进入股市
报告认为，房地产贷款的过快增长及其在银行贷款中比重的快速上升，为银行体系积累了信用风险。尤其是近几年比较常见的“房价重估加追加按揭”贷款，一方面直接推高了房价，另一方面也给银行的房贷资金安全带来了极大的挑战。目前住房市场的投资投机需求远大于自住需求，房价的非理性高位上涨必然导致其回调压力增大。一旦购房者或房地产开发商资金链断裂，很有可能导致商业银行不良贷款激增。从近期房贷违约率上升的迹象可以看出这一点。
为此，报告建议商业银行应摒弃“个人信用必须是优质信用”的观念，加强自身征信体系建设，做好贷前查询和贷后相关信息录入工作，确保央行对“第二套及以上住房”的认定，充分利用征信系统防范信贷风险。
报告还建议，商业银行应密切关注此次房地产调控政策对资金流向的影响，加强监测和管理措施，有效防止信贷资金流入股市。