南京地价暴跌四成新房成交萎缩打折成风

近年来，紧缩的货币政策和土地清理行动一直针对房地产的核心。南京等城市地价大幅下跌，房价企稳。业内人士认为，此轮调控与以往不同的是，改变了资源配置，遏制了房地产暴利现象。在各方面的压力下，今年企业的重组会非常激烈。
南京地价暴跌40%，新房成交萎缩。据记者调查，近期南京的土地、新上市商品房、二手房市场都有不同程度的降温，土地拍卖价格下降了40%。
从2007年12月开始，南京的土地价格像过山车一样下跌。2007年，南京11个区共拍卖113宗地块，总金额近350亿元，是往年的3倍。2007年，南京每个月至少诞生一个“地王”，土地成交价达到25.95亿元。
然而，在2007年12月底的最后一次拍卖中，16宗出让地块中，2宗地块售罄，10宗地块以最低价成交。几百回合没有“拔河”，场面冷清。其中，江宁区一地块拍卖价为3.86亿元，楼面价为2618元/平方米，比之前同类型地块4446元/平方米的楼面价低了近2000元/平方米，地价降幅近40%。
在今年1月17日举行的一次土地拍卖中，5宗土地只有6人出价，其中3宗直接以底价成交。同样是铁心桥板块，在去年10月24日的拍卖会上，万科地产的子公司以3687元/平方米的楼面价买下。这次铁心桥的楼面价只有2952元/平方米，但是没人敢要。
新上市商品房成交量萎缩，打折成为常态。2007年12月1日至16日，南京住宅成交3262套，同比下降38.9%。12月17日至23日，全市认购商品住宅1417套，环比减少近四成。2008年1月7日至1月13日的一周内，共认购商品房955套，这是自2006年以来首次出现周认购不足千套的情况。“现房97折，再降5万”、“房价降10万”、“精装修降5万”等折扣促销在河西、江宁等多个热点地区出现，折扣方式由过去的变相促销变为直接降价。
“我干这行10多年了，从来没这么缺钱”[br/]“今年是中国实施货币紧缩政策10年来第一次，房地产流动性减少了50%。我干这行10多年了，从来没这么缺钱过。一些银行表示，2008年房地产贷款将减少30%。很多开发贷项目都是分行审批，上报总行就停了。”江苏某大型房企总经理告诉记者。房地产是资金密集型的长期行业，主要依靠银行贷款。当贷款充足时，投入的资本会产生8倍的乘数效应，即每贷出100元，效应可达800元。贷款主要用于征地。在一个项目建设的前期，开发商可以腾出资金开发新的项目，已经开工的项目可以用于再融资。一个房地产项目需要两三年。因为周期长，一笔贷款可以转几个项目。
“2007年金融调控将开发商自有资金提高到35%，并严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年银根紧缩，让很多开发商觉得资金链随时会断裂。我们公司的流动资金比去年减少了50%，一些开发企业开始联合起来买一块地。”总经理说。
南京网商房地产公司总经理胡光辉认为，如果国家从紧的货币政策持续下去，整个房地产市场将出现“拐点”，新上市商品房价格迟早会大幅下降，原因有二:第一，金融是房地产的“血液”，从紧的货币政策不仅“黏住”房地产市场，也压缩了开发企业的生存/[/k0/同时，二套房、旧房、公积金贷款政策的收紧也限制了投机。如果货币持续紧张，开发商迟早会“抛售”。其次，地价的降低最终会传导到一手房，因为地价的降低会大大降低成本。胡光辉说，事实上，监管是非常必要的。不调整楼市发展潜力，就会失去，因为购买力透支太多。现在好房子坏房子的价格都在涨，这是不正常的。南洋置业(南京)有限公司总经理钟沛表示，2008年，预计银行的放贷规模会减少，大小房地产公司的资金会紧张，竞争力会减弱。一些开发商开始向外资银行寻求贷款。预计2008年一手房价格不会出现明显下降，毕竟长期供求关系没有改变。
调控会导致暴利大幅下降。2008年，房地产市场将出现一波并购浪潮。“这一轮调控主要有四个方面。与过去相比，可操作性和强度大大加强。这一轮调控与以往的不同之处在于，它改变了资源配置的方式，”南京房管局的一位官员表示。近年来，许多城市的房地产税收大幅增加，有些已经达到地方财政的35%以上。为了获得更高的土地收益，地方政府与开发商争夺土地资源收益，推动地价不断上涨。最极端的表现就是去年面粉比面包贵的现象。但开发商囤地坐地赚钱的现象也反映了这个行业资源分配的不合理。
最近银根紧缩，减少了开发商疯狂拿地的现象。北京、广州、厦门、南京等城市的土地拍卖价格都下降了60%。可以说，地价正在回归理性。土地调控的加剧也减少了开发商囤积土地的冲动。清查整顿闲置土地、对延迟开发土地增值部分的利润征收税费等措施。，都向开发商发出了一个明确的信号:坐拥土地不会再赚钱。
全国工商联房地产商会会长聂梅生对2008年的房地产走势做了分析和判断。聂梅生认为，关键还是资金的问题。不过，在聂梅生看来，2008年，不仅开发商的利润空间会比2007年大幅减少，他们想要的贷款额度也会大幅减少。她分析，目前开发商的融资渠道主要是三块:银行贷款、外资和股市。贷款方面，政府层面和央行都在坚持收紧。2007年一季度，贷款额占全年的59%。由于一季度放贷过多，2007年四季度央行基本停止了对地方银行的放贷。即使在信贷重开的2008年一季度，由于3月份全国人大，信贷紧缩必须严格执行，开发商的日子也不会太好过。聂梅生表示，“在这种情况下，房地产企业之间的优胜劣汰会非常激烈。有钱的话可以做很久。但是对于实力弱的人来说，如果今年房价上不去，银行不给贷款，那就是亏了。这样就会被收购，被出售，被淘汰。在各方面的压力下，今年企业的重组会非常激烈。”