土地市场冷了房价也应该“冷一冷”

来自中国城市地价动态监测系统对中国重点地区和主要城市的监测结果显示，今年一季度，中国主要城市地价涨幅较上季度有所回落，部分城市甚至出现负增长和零增长。而且今年很多城市土地市场冷清，很多公开出让的土地要么拍卖，要么底价出让。去年，被很多人津津乐道的众多开发商争相竞拍一块地，频频“地王”的场景不复存在。土地市场遇冷意味着什么？本周，我们将邀请业内人士与您交流。
土地交易降温不是定局
主持人:你怎么看待土地市场的冷清？
李占军:根据官方统计，中国一季度城市土地价格的总体涨幅低于去年一季度，也低于去年各季度的涨幅。另据预测，今年地价水平将普遍上涨，住宅地价将趋于稳定。但也要看到，房地产投资同比增速仍然较高，其中占比仍然是土地，住宅用地需求仍然较大。防止从过热到过热仍然是调控的主基调。的确，今年以来，很多城市的土地出让都和现在的楼市交易一样，场面冷清，成交金额下降。但大部分城市土地供应位置偏远，土地总量不够。地方政府也希望扩大供应，但动迁拆迁难，土地储备成为净地的过程漫长，保障房用地安排的硬指标必须先完成，导致无法一下子找到合适的商品房用地。所以，土地市场的变化并不完全是开发商造成的。我认为土地降温需要一段时间。
开发商在观望的时候，要主动示弱
主持人:那么，目前冷清的土地市场会对开发商产生什么影响？
李占军:无论是土地市场还是销售市场，目前开发商的观望情绪确实存在。但是，我也看到，开发者还是在做他们应该做的，也是可以做的。由于调控的影响，开发商更关注财务状况。有融资能力，资金到位的开发商，还在适时增加土地储备，或者有地就老老实实开发。如果他们有项目，会去促销，回笼资金，不急着拿地。当然，不同地区、不同情况的开发商会选择不同的做法。
而且，其实目前开发商也很不愿意看到市场价格上涨，因为现在是“真正的空调控期”，他们害怕市场再次升温，会被更多的政策打压。坦白说，我认为无论是王石的“拐点论”，还是潘石屹的“百日戏改论”，都是开发商“示弱”的声音，是博取同情的策略。另外，某种程度上，这个时候地价冷，房价冷也是好事。让市场腾出时间先消化掉现在的存量土地和已经在开发的项目，让供求关系达到平衡，从而稳定房价。
不能仅凭意愿判断房价
主持人:土地价格的变化会对未来房价产生相应的影响吗？
李占军:我们需要认识到，房价并不遵循普通人的意愿，在目前的市场形势下，未来将在很大程度上取决于宏观经济和金融形势。我判断中国商品房价格还会继续上涨，不会出现所谓的拐点。在今年CPI较高、人民币升值较快、劳动力成本大幅上涨的背景下，中国商品房价格仍是涨多跌少。虽然广州、深圳的商品住宅价格和成交量明显下降，但这是基于珠三角正在经历制造业转型和转移之痛的背景。影响不了全国，更不会影响珠三角房地产市场未来的发展。只是阶段性的市场表现。
同时，房地产行业整体不会缺钱。商品房生产周期长，不同于工业商品和农业商品，可以在短时间内完成一个周期。这种情况导致房地产企业项目投资的资金需求在长周期的每一个阶段都是不均衡、不定量的。比如在购地阶段和建设阶段，企业的资金需求大；在规划审批和销售阶段，资金需求相对较小。同样，房地产的投资回报也不是每个阶段都是均衡的、量化的。也由于银行信贷周期的关系，一般情况下，上半年，企业都是借贷和投资；到了年底，普遍强调要回笼资金还贷。在商品房生产周期过程中，房地产企业有时缺钱，需要融资；有时候不缺钱，不需要融资。中国的房地产企业中，一批企业缺钱一段时间，另一批企业缺钱一段时间。房地产企业缺钱，不代表整个房地产行业缺钱。