地震将把房价与土地剥离

地震不仅会对房价产生影响，而且可能会产生比较大的影响。地震使公众对住房质量提出了更高的要求，这意味着市场上无法满足消费者安全需求的巨大住房存量将被释放，导致市场上的住房供应量突然放大。同时，地震也会对人们的购房和保值观念产生积极影响。
四川汶川地震是新中国成立以来一次破坏性大、波及面广、难度大的地震。这场灾难对中国GDP的影响有限，但对房价的影响有争议，这已经成为共识。
一种观点认为，地震对整体房地产市场没有影响，因为川北基本是农村，受地震影响的人群大多不属于商品房的有效消费群体。一种观点认为，地震会对房价走势产生很大影响。具体原因比较复杂，因为每个人使用的分析工具差异较大。
我更喜欢后者。地震不仅会对房价产生影响，而且可能会产生比较大的影响。【/br/】首先是非常持久的心理影响，不仅会抑制人们对住房的需求，还会在短时间内将存量住房投放市场，从而使房价下跌。
这次地震的影响不仅限于北川的农村地区。遍布四川、甘肃、陕西、重庆等16个省(区、市)的417个县，总面积44万平方公里，人口4561万。这是什么意思？意味着中西部16个省(区、市)的众多消费者将不得不关注现有房屋的抗震安全性能。地震造成的大量财产损失会给购房者带来巨大的心理压力，尤其是那些投资和投机的购房者。以后买房，他们首先要考虑防震的问题，对房屋质量提出更高的要求。这意味着市场上无法满足消费者安全需求的巨大住房存量将被释放，导致市场上的住房供应量突然放大，从而对房价形成强大压力。
由于中国已经30多年没有发生过这么大的地震，很多建筑要么在设计时没有严格按照抗震标准，要么在施工时偷工减料等行为，影响了抗震性能。近年来，在房地产投诉中，质量投诉始终排在第一位，其中“新房裂缝问题成为住宅质量投诉的焦点”。这源于制度缺陷。按照我国现有规定，新建商品房竣工质量验收由开发商自行进行，工程监理资料备案。开发商只要出具建筑工程竣工验收备案表，就可以交付，质量问题在所难免。
也正因为如此，消费者对缺乏制度监管和约束的开发商所建房屋的质量产生了不信任。这种不信任会随着未来制度和监督机制的完善而逐渐缓解。在此之前，不信任和不安全感会对人们的购房行为产生很大影响。
其次，是买房的想法*。
买房的人主要有三种:一是自住，二是投资，即买房出租，三是投机，即低价买入高价卖出赚取差价。地震后，三种住房需求都受到了打击。
地震发生后，几乎所有银行都表示不承担地震风险，银行有权按照正常程序收回贷款。理由是:借款人在向银行申请贷款时，要与银行签订抵押合同，两个合同属于主从关系。抵押合同虽因地震造成房屋标的物灭失而终止，但不影响借款合同的效力，借款人仍需承担还款责任。
这意味着一旦房屋因地震或其他自然灾害倒塌，遭受损失的既不是银行也不是开发商，而是购房者自己。而且，就算房子塌了，房产没了，贷款也要继续还。虽然央行表示会考虑灾区人民的具体情况，采取适当措施解决这一问题。但是，这件事给购房者带来的震撼是显而易见的。以前热衷于买房的人开始考虑租房。【/br/】在中国，目前租房非常划算，因为房价很高，但是房租很低，房子的租售比很小。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。按照国际惯例，如果租售比低于1: 300，说明房地产投资价值小，房地产泡沫已经出现；如果高于1: 200，说明这个区域的房产投资潜力比较大，投资价值大。在中国，深圳、广州等地的租售比甚至达到1: 1000。房子报废了，成本就收不回来了。房屋的投资价值已经丧失，地震进一步加剧了投资价值的丧失。至于投机价值，很难出售现有的住房存量。房价上涨的预期正在被房价下跌的预期所取代。房价下跌是必然的，只是力度的不同。
第三，地震把房价从土地上剥离了。
中国房价经历了近10年的上涨周期。在这个过程中，人们普遍认为房价是逐渐上涨的。这种观念深入人心，以至于出现了“历史会证明房价永远只涨不跌”的极端逻辑。人们有这种观点是因为中国的房地产市场已经将土地使用权的价值与房地产本身的价值混合在一起，并决定了房子正在升值。其实房价上涨不是房子升值的结果，而是土地升值的结果。房子每年都要折旧，尤其是土地使用权只有70年的房子。
然而地震把两人剥光了。按揭买房的人失去房子，就面临着银行继续催债的问题。退一步说，即使国家考虑到灾区的实际情况，允许按揭购房者几年后还贷，也不能在原址继续建房。原因很简单。随着房子的倒塌，他的土地使用权也因债务而丧失，将被银行收回。只有这样银行才能挽回部分损失，所以银行不可能在土地使用权上有更大的让步。这将使人们对房屋的保值功能产生积极的认识，房屋作为保值手段的地位将会动摇。
此外，公租房投资对房地产市场的替代也会在一定程度上影响房价——主要是对受影响的地区。受灾地区房屋倒塌，一些城镇甚至被夷为平地。这就需要政府投入大量的财政资金帮助灾区重建家园，而这个过程是公共财政投资而不是市场化投资。在相当长的一段时间内，灾区没有能力开发市场化的商品房。这也会对房价产生抑制作用，因为推动房价上涨的市场化因素被公共财政的力量所取代，保障房占了先机，压缩了商品房开发的空空间。新加坡和香港的发展经验都告诉我们，当保障房比例大的时候，房价可能会下跌。