土地估价：上海昔日地王退地揭秘

6月2日，上海多家开发企业陆续接到普陀区土地交易部门电话:“普陀长风生态商务区东南4号地块(以下简称‘长风地块’)将于近期再次挂牌。欢迎投标。”接到电话的这些开发公司，去年都参与了长风土地的竞标。
长风地块是上海曾经的“地王”之一，由上海志诚企业发展有限公司(以下简称“上海志诚”)于去年底竞得。据知情人士透露，之前的地王被重新挂牌，是因为当时拿地的上海智诚“自身原因”放弃了这块地。
“虽然这只是上海首例退地事件，但也预示着上海地价开始回归理性。”上海北服房地产研究所副所长刘光东认为。
从抢地到退地。据记者调查，被退的上海智诚属于一家小型开发商。公司董事长郑从浙江金华起家，承包建筑工程后进入上海房地产开发。他先后注册了上海志诚企业和上海华英房地产开发有限公司两个项目公司，在上海的开发量只有35万平方米。
退赛消息传出后，上海智诚董事长郑变得异常低调。面对记者的采访要求，公司以“不方便说”为由婉拒了采访。上述知情人士透露，上海志诚不希望此事扩大，公司正在与当地房产局协商定金支付事宜。
长风地块位于已在建的上海市普陀区徐汇世纪广场以东，广福西路以北，泸定路以西，用地面积约2.68公顷。用于商业、办公、文化娱乐，规划容积率2.5，投标保证金3000万元。由于开发前景良好，该地块吸引了包括华润置地、鹏润地产在内的众多有实力的企业参与竞争。
最后的结果令人惊讶。在业内并不知名的上海志诚突然异军突起，以11亿元的超高价格从众多地产大鳄手中抢夺长风土地。当时挂牌价只有3.14亿元，成交价接近挂牌价的3.6倍。
当时上海志诚副总经理孙信心满满地说，拿地公司是有备而来，这么高的价格是有心理预期的。【/br/】上海智诚的“算盘”是，长风区域的旭辉国际广场价格从开盘的13000元/m2飙升到现在的18000元/m2。长风地区规划为副中心，升值潜力巨大。作为一个中小型房地产开发商，想要做大做强，一定要找准时机，投资好项目。于是，上海智诚奋力一搏。
分析人士指出，小开发商志诚去年高价拿地时有赌博心态。但是今年整个市场不好，上海的地价在跌。与其交高额的土地出让金，不如交违约金。况且这个地块未来是商业项目，未来开发成本会很高，资金回笼会比较慢。
曾经的地王去了哪里？根据相关法律规定，上海志诚退地将付出高昂代价——违约要扣除3000万土地保证金。
“今年开发商普遍遇到资金和销售困难，还要支付高额的土地出让金，这让志诚这样的公司对后市并不看好。”刘广东说。
截至记者发稿，长风地块是否会再次上市，或者会不会是上海知止的土地出让金，尚无定论。记者询问相关部门，长风生态商务区相关人士显得有些掩饰，只表示不太了解此事。想了解土地再转让，直接问房产部门；但问及普陀区房产局工作人员，他们表示不知道此事。
华润相关人士对记者表示:“现在的问题是起拍价怎么定。如果去年起拍价3.14亿，在未来的发展中肯定会有可观的利润。如果起拍价高于这个价格，开发商的兴趣可能不高。毕竟今年土地市场比较冷。”
分析人士指出，长风地块如果重新拍卖，预计成交价只有去年的2/3甚至更低。传言长风商圈已经向开发商表态“价格不会像去年那么高”。【/br/】刘广东指出，后续接手竞标的开发商，如果只做一个项目，会有很大的风险，因为后续的地价不可能比之前的地价低很多。手里有几个项目的大开发商，可以从分散风险和品牌建设的角度考虑接手竞标。