外资炒高越南房价每一个泡沫都有一根针在等着

“我准备贷款4亿印尼盾(约合人民币16万元)买一套小公寓，但我联系了三家银行，都被拒绝了。”家住胡志明市Go Vap区的陈邦海(Tran Bang Hai)表示，目前当地银行已基本暂停房地产贷款，普通个人很难从银行获得抵押贷款。
政府不断加息，一年期存款利率达到14%，贷款利率达到20%。与此同时，它收缩了信贷。在这样的紧缩政策下，胡志明市的房价最近几个月呈现快速下跌的态势。据越南房地产研究公司CBRV称，胡志明市等地的房价比年初下降了30%。但即便如此，房价仍保持在相对较高的水平。
“光凭我的工资，我得连续工作10个月，才能在一区买一平米的房子。”一个旅行团的导游谢在电话里苦笑着对记者说。
一区是胡志明市的高档区，公寓均价3500万越南盾/平方米(折合人民币1.5万左右)，已经是下降后的价格了。位置稍差的第五区，房价也达到2400多万越南盾/平方米。谢说，2007年楼市达到顶峰时，房价翻了几倍。
34岁的导游谢(音)在旅游行业打拼多年，但买商品房对他来说仍是一个梦想。统计显示，2007年越南人均年收入只有800美元，而在胡志明市，月收入300万越南盾也算是中等水平。有些大企业的高管一个月能挣5000万越南盾，但即使有这么高的收入，也要花近5年的工资才能买一套100平米的房子。
胡志明市房屋中介vnhousing的经理Hunh表示，普通外国人不允许在越南买房，但可以成立公司投资开发符合越南计划投资部要求的房地产项目。越南房价上涨的背后推手是大量的外资、本土企业购买土地以及部分投机者的炒作。
据越南通讯社报道，截至2007年底，越南已有18家大型国有集团转向投资房地产领域，投资额达1.463万亿越南盾。2008年第一季度，胡志明市共有95个投资项目获得许可，总注册投资1.847万亿越南盾，其中房地产和咨询服务51个，投资1.817万亿越南盾，占总投资的98.4%。CBRV的研究报告显示，2007年，当地许多大型企业成立了房地产公司，开展房地产业务。然而，据当地媒体报道，许多企业往往只是为了囤积而购买土地，然后在地价上涨后出售获利。然而，住房交易在2006年下半年开始升温，当年第三季度的交易量比整个上半年增长了25%左右。2007年年中，越南出现了抢购房子的现象。胡志明市的Vista、空中花园等楼盘开盘销售时，前来购买的人络绎不绝。"去年，许多人对房价抱有不切实际的期望."CBRV的总经理Tonsend说，他们的转卖价格难以想象，他们觉得赚钱很容易。
在越南，大部分当地人都是买地建房。走在胡志明市的大街上，可以看到在主要的老城区，基本上都是三四层的小洋楼，而很多多层或高层的公寓楼都位于稍微偏远的市区，而且大部分都是近几年才开发的。城市地区有限的土地供应也被视为促进住房市场的重要优势。
“但是现在很多开发者还没有做好进一步开发的准备。他们对自己的投资非常谨慎。”汤森德说。
不过，胡志明市房地产协会看好越南的房市。这个协会的秘书长Do Thi Loan表示，认为越南的房地产市场已经陷入冰点是错误的。相反，这是外国投资者选择房地产项目的好时机。“房市的短期波动是因为一些投机者停止了买卖，但并不代表市场的真实需求。”秘书长用城市化来支持她的观点。她说，韩国、日本、泰国等地的城市化率都在70%以上，而越南只有20%-25%。城市化的趋势还会继续，对住房的需求只会上升。这并不是除了之前国家提出的允许外国人和华侨在越南买房。
事实上，据记者实地走访，虽然越南房价大幅下跌，但商业写字楼租金保持稳定，同比略有上涨。vnhousing的经理Hunh说:“第一区的写字楼租金现在是每月35美元/平方米，比去年同期上涨了20%。”
汤森德有不同的看法。“事实上，在2007年底，我们感觉到投机者和家庭购房者的信心大幅下降。虽然不是恐慌，但很多人都变得保守了。”Tonsend说，“现在一些在售房产的价格比年初下降了25%-30%，而在过去的几个月里，楼市成交寥寥无几。”
Tonsend说现在急需资金还贷或者有其他投资方向的都在卖。他说，虽然禁止外国人购房的规定放宽是好事，但外国人不会立即积极投资越南楼市，除非有好的购房机会。在他看来，“外地人”现在对租房更感兴趣。他预测，房市可能会继续下跌，恐怕要等到利率企稳或者通胀压力基本消失才会停止。
而像导游谢这样的工薪阶层，正纠结于10%以上的贷款利率，所以即使房价跌个三四成，他也表示不会考虑投资。在一家外资企业工作的Nhung说，商品房的价格仍然太高，他们更关心汽油和摩托车油的价格。
值得思考的是，任何缺乏真实需求的上涨都会回归基本面。正如一句经典谚语所说，“每个泡沫都有一根针在等着”。