上海：7800平米住宅用地低价拍卖

近期，上海的房地产项目、在建项目或竣工项目频繁出现在拍卖行的目录中，但相对而言，土地拍卖的案例却很少。日前获悉，虹口区四平路与天水路一块占地近8000平方米的住宅用地将在本月下旬举行的拍卖会上拍卖。
每亩底价低于140万元的拟拍卖土地命名为“虹口区四平路171号地块180号‘蝶恋花’基地D地块”。根据上海不动产登记簿，其土地使用面积为7803平方米，批准用途为住宅。土地使用年限自1993年2月23日至1963年2月22日。根据上海国泰拍卖行有限公司日前发布的拍卖公告，这块土地由上海市高级人民法院拍卖，“现状为毛镝”。【/br/】“蝶恋花地块”拍卖公告中所指的“毛地”应是指需要拆迁建筑物、构筑物及其他设施的土地；但从上海目前的操作来看，政府出让土地使用权时，对基地内房屋所有权人和土地使用权人的补偿安置工作尚未完成，地上现有建筑物、构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上仍享有完全的财产权。因此，新的土地使用权受让人面临的法律关系复杂，为了推进项目进度，土地管理部门和土地使用权竞得人不得不提前投入大量资金进行出让土地的补偿安置。这应该就是《蝶恋花之D地》的现状吧。
我了解到，早在今年6月30日，《蝶恋花D地块》的拍卖就已经举行了。当时拍卖底价约为1600万元，但以流拍告终。然而，不到半个月，“蝶恋花D座”重新拍卖的公告再次发布。宣布将于7月24日举行“蝶恋花基地D地块”第二次拍卖，但新的拍卖底价尚未确定。据透露，新的底价应略低于1600万元。【/br/】假设底价1600万元计算，这块地每平方米价格仅为2050.5元/平方米，换算成每亩地价为136.77万元。
必须与邻近地区“统一开发”
记者从国泰拍卖行了解到，蝶恋花基地实际上分为A、B、C、D4地块。除了这次要拍卖的D地块，A地块占地12000平方米，C地块占地约1。10000平米，已经全部被“名花有主”拿走，而占地13000平米的B地块也被法院查封。
对于此次要拍卖的D地块，买家成功购买后不能单独开发。地块A、B、C和D4必须“统一规划和开发”。整个“蝶恋花开地块”项目综合容积率为2.5，将是集办公、商业、居住于一体的综合项目。
近年来，土地净出让形式逐渐成为国有土地使用权出让的主流，但土地总量出让的情况依然存在。由于政府在“出让土地”的情况下没有完成土地使用权的完全收回和拆迁补偿安置，现有土地使用权人和土地上建筑物、构筑物所有权人的权利应当受到法律保护。因此，土地使用权中标人中标后，国土资源部门无法依据《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，进行国有土地使用权权属登记，甚至双方未签订《国有土地使用权出让合同》。
在项目现场，记者注意到，蝶恋花基地位于四平路与天水路交汇处，北邻青阳路、青阳小区，内环以内，周边建有多个住宅小区。基地里还有很多老房子没拆，四平路沿线还开着一些私人店铺。另外，蝶恋花基地附近因为四平路轨道交通10号线施工，整体环境比较混乱。
四平路、天水路周边有很多老房子、写字楼，但临平路瑞虹新城的二手房价早已达到2万元/平方米左右。不过，蝶恋花D地块之所以底价低依然是拍卖，最大可能是因为该地块仍有大量旧建筑未被拆除，竞买人可能要投入大量资金进行拆迁工作，以及对该地块“统一规划”的诸多限制。