土地估价师辅导：堪培拉土地供应战略

土地供应对一个地区的经济和社会发展起着重要的决定性作用。特别是对当地住房和工商业发展用地需求的影响更为明显，这些因素对于澳大利亚首都堪培拉吸引有效劳动力具有重要意义。
堪培拉的土地供应体系不同于澳大利亚其他州和北部地区。堪培拉的土地供应由地方政府控制，地方政府有权决定何时、何地以及开发多少土地。过去10年，卖地所得一直是堪培拉地方政府的重要资金来源。但是，认识到卖地收入占地方税收基础的比例已经越来越小，而且在全国范围内，卖地已经被视为资产销售(而不是产生税收)，政府已经采取财政措施，减少预算对卖地的依赖。
堪培拉2006年至2011年的土地供应战略是政府经济和社会发展战略的重要组成部分。其目的是为房屋所有者、潜在购买者、房地产投资者、社会组织、工商业了解政府的土地供应政策提供指导。制定土地供应策略的目的不是为了明确列出年度供应计划，而是为了指导土地供应决策，具有灵活性，保证可以根据发展的周期性和结构进行调整。
土地供应原则堪培拉政府的土地供应策略是为政府的政策目标服务的。制定该战略的主要原则是:促进经济和社会发展；社会可以从政府拥有的土地中受益；提供合适的土地和住房供选择，并有足够的住房供应；允许私人土地开发参与市场竞争；平衡新增土地供应和中期需求增长，确保有足够的弹性适应短期波动，避免地价出现大幅变动；土地供应数量和土地价格相对准确，保证未来投资的稳定性；为实现堪培拉的城市规划目标做出贡献，表达澳大利亚的创造力和社会活力。
政府认为，在决定每年供应多少土地时，需要平衡这些原则。
住宅用地供应策略政府的土地供应策略应高度适应市场对土地数量和类型的需求。根据人口和家庭规模的变化，以及经济条件变化引起的家庭需求波动，在未来五年内，政府将努力供应足够的土地，以满足家庭模式的需求。
需求。根据人口预测和目前的家庭规模，澳大利亚首都未来五年对新住房的潜在需求估计为每年2，200套。澳大利亚政府强有力的就业政策将促进住房需求的进一步增长。在此基础上，政府计划在未来五年内提供11，000-14，000套住房。
住宅用地需求通常分为55%独立式住宅和45%公寓(其中10%在未开发的绿地上)。根据人口变化和政府明确鼓励城市内涵发展的政策，有时绿地占用比例会发生变化。
供应。由于堪培拉的住房需求波动明显，政府的土地供应每年都保持一定的灵活性进行调整。在这个过程中，政府会尽量避免因土地供应过多或不足而导致价格剧烈变动。无论如何，土地供应总是有助于提供足够的住房。
为了有效应对市场，政府的土地供应策略是在开发商现有储备土地的墓基上提供足够的未开发绿地，以满足未来三年的需求。为了实现这一目标，政府将在土地进入市场之前进行必要的概念规划、房地产规划和土地供应。
政府采取“321”计划，确保有足够的土地储备满足需求，避免土地供应短缺导致地价上涨。这意味着概念规划要规划至少3年的土地供应；房地产开发计划已规划至少2年的土地供应(主要由土地开发局，但也有私人开发商)；正在供应至少一年的未开发绿地。
政府计划提供大量不同面积和位置的地块，以满足购房者对位置和户型的选择。目前的产业建议是小地块的单房需求大，主要是为了迎合新增无房家庭的廉租房需求。
与此同时，政府还将根据家庭规模、结构和爱好供应包括独栋住宅和多单元住宅在内的地块。根据最近的经验，多单元住宅占新建住宅的45%-50%。根据空的规划要求，需要对各镇中心、东湖等未开发区域未来发展所需的地块进行调查，确保供应充足。
批量供应。从2006年到2007年，政府通过批量供应的方式供应了500块住宅用地。这将有助于私人开发市场有效运作，并通过有效竞争为堪培拉居民提供更好的住房。批量供应模式提高了住房的选择性和可负担性，这与政府的目标是一致的。
提供负担得起的住房。除了现有的方法，政府正在积极考虑新的措施，以提高住房的可负担性。土地开发局正在吸引开发商承担中等收入家庭住房示范项目，该项目将满足20%的家庭住房需求。示范住房项目包括两个约5公顷的大地块，可提供100套住房。
商业用地供地策略目前商业用地需求很大。无论在中国还是堪培拉，写字楼空的入住率都很低。大量正在进行的开发建设将缓解办公条件的压力。
目前堪培拉写字楼空的入住率约为2.1%，为近15年来最低。澳大利亚政府和私营部门对办公空间都有强烈的需求。未来五年对办公空间的需求将每年增长5%-8%。因此，政府将在城市和镇中心供应10.5万-18万平方米的办公用地，主要集中在储备地块，特别是加快已规划为办公用地的土地供应，以满足需求增长。
随着写字楼的大量供应和写字楼建设的完成，office 空的入住率可能会有所上升。因此，新增办公用地的供应必须根据市场需求进行调整，以避免供需失衡。
工业用地需求呈增加趋势，表现之一就是空拿地率大幅下降。另一个明显的指标是工业用地建设面积在扩大，而空占用率在下降。未来五年，工业用地需求将继续增加，政府计划在此期间供应25-40公顷工业用地。