账面亏损严重广州地王遭遇赢者的诅咒

没有人能猜到明天会发生什么。在这个层面上，开发商和普通购房者一样，可能不会押注市场下一刻的走向。所以，去年众多经验丰富的大开发商争抢“地王”，似乎也就不足为奇了。
这些开发商因为“地王”获得了品牌或股价等实实在在的利益。现在，房价和地价的下跌是市场的教训——由于去年拍卖的高价地块大多没有进入开发销售阶段，“王迪”的亏损仍然只是账面上的。
因为去年大量卖地，广州成为“地王”被频繁刷新的城市之一，而万科是去年众多开发商中第一个参与“地王游戏”的“大哥”。
2007年3月，万科以7082元/平方米的楼面价拿下江湾路项目，成为去年广州最早的“地王”业主。万科拿下项目后，很快就开工建设了。目前售楼部已经完成。
此后，保利地产、金地、R&F地产、恒大地产等多家开发商相继在广州拥有自己的“王迪”项目。保利的项目位于金沙洲，两地块楼面价分别为8769元/平方米和8111元/平方米；金地的项目位于广州南部番禺区，楼面价高于周边楼盘，为6230元/平方米；R&F物业依然是广州楼面价的“地王”守护者，其云翔路项目每平米售价达到18729元，震惊业界；恒大拥有最著名的员村丝麻厂地块。
当然，“王迪”只是一个符号，它代表了一批被开发商收入囊中的高价项目，而这样的项目也远不止是几块冠以“王迪”头衔的地块。数据显示，去年9月，广州地价达到历史点位时，住宅地块共成交140万平方米，是此前8个月卖地总和的两倍。
随着市场的急转直下，同一块住宅用地在去年年底的土地拍卖中遭到了冷遇。金沙洲的一块滨江地块，只卖了4000多元每平米的楼面价，还不到保利金沙洲“地王”的一半。
回还是不回:这是个问题。很多开发商可能会对当时的“冲动”感到恼火，但“退地”似乎更像是对开发商的抱怨。
据知情人士透露，目前广州还没有开发商提出“退地”。即使之前备受关注的恒大丝麻厂地块，恒大地产也没有主动归还，而是积极寻找合作伙伴和资金解决方案。
目前，保利地产在金沙洲的“王迪”项目已规划为“保利西海岸项目”，该项目的前置公示已于5月23日结束。R&F和金地地块仍在办理相关用地手续。金地还透露，公司已经支付了该地块的首付。
广州中原地产投资部负责人认为，注重品牌的开发商基本不会贸然撤退。一方面，对于这些大开发商来说，个别项目的一点风险不足以影响全局；另一方面，退地对公司品牌影响很大，会引起债权人(银行、投资者等)的警惕。).
对于近期“撤地”的消息，合富辉煌研究部负责人黎文江表示，撤地后低价回购只是一种理想状态，因为政府会有自己的考虑，退回的土地不一定马上投放市场。
去年《王迪》的账面亏损引起了开发商的集体“高烧”。黎文江表示，不能完全归咎于开发商的误判。只能说宏观经济走势已经超出了他们之前的预期。
当然，开发商为“地王”付出的是利润的损失。例如，广州城建集团去年底竞得金沙洲两宗住宅地块的地价，还不到9月份买地的深圳保利和鸿荣园所付地价的一半。宏源也在去年9月的一次拍卖中以7935元/平方米的楼面价买下了金沙洲地块。
目前金沙洲的公寓价格在8000元/m2左右，别墅价格在20000元/m2左右。按照目前的价格计划，金沙洲“王迪”几乎处于“面粉贵如面包”的边缘。
去年广州出让的地块，大部分都面临类似的尴尬。位于番禺区金地王迪附近的项目，目前价格为每平米6000元左右，与金地的楼面价相当；员村板块的一手房价只能达到丝麻厂“地王”的楼面价。【/br/】如果按照楼面价占房地产销售收入30%~40%的比例粗略估算，那么未来开发商投入的项目投资资金中，有60%~70%很可能成为亏损总额。
当然，这只是参考目前房价水平和王迪周边项目水平的简化算法。然而，多变的市场和商品房产品的多样性使得王迪的损失等于账面损失。
黎文江说，不能用现在的行情去预测未来的行情，就像不能用去年的思维去推断今天的走势一样。只要项目没有正式出售，谁也不知道最后的结果。