房屋权属登记与实际不符该如何处理

[案例]
上诉人(原审被告)叶某
被上诉人(原审原告)
第三人朱
陈某与叶某是母子关系。1991年11月23日，卖房人朱经人介绍，将其位于市区半山路5巷5号18号楼401室的一套面积为51.73平方米的自有住宅以22000元的价格出售给的丈夫叶某某。双方签订房屋买卖协议，用复写纸复印一式三份。合同签订当日，叶某某将房款2万元交给介绍人，介绍人再交给朱，余款由交付给朱。叶某某于1993年8月死亡。2001年8月20日，朱某与叶某为了办理房产证，签订了一份房产买卖合同(格式合同)，但叶某的签字是朱某签字。同年9月3日，公证处对上述合同进行了公证，并出具了公证书。2001年9月14日，叶某的妻子到房管部门办理房屋产权登记，房屋所有权人为叶某，但办理时朱某和叶某均未在场。【/br/】诉称，争议房屋系其丈夫叶某某虚假申报并取得房产证购买。故不能因其持有房产证而确认其为房屋所有人，请求确认上述房屋的产权归其所有。【/br/】叶某辩称，争议房屋是其出资从朱某处购买的，房产证是通过合法途径取得的，其是争议房屋的所有权人。
[庭审]
法院追加朱为本案第三人。法院经审理认为，叶某认定买受人为叶某某的房屋买卖协议中的中立协调人“叶某某”一词系叶某某亲笔签名，朱某也对此予以确认，故该协议系朱某与叶某某的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，应认定为合法有效。签订协议后，叶某某已按合同约定支付了房款，朱某也按合同约定交付了争议房屋。综合分析叶某某与朱某签订房屋买卖协议、叶某某出资的事实，可以认定争议房屋朱某实际出售给叶某某。2001年8月20日，朱某与叶某签订了房产买卖合同，但该合同仅为办理房产证，并非双方当时的真实意思表示。缺乏证据证明力，不能认定朱某与叶某之间存在房屋买卖关系，办理房产证时朱某和叶某均未在场。故叶某依据上述房地产买卖合同办理了产权登记，在实体和程序上均存在瑕疵，无法证明其为争议房屋的所有权人。鉴于争议房屋的双方当事人为朱、叶，且房款亦由叶支付，叶死亡后，其妻请求确认争议房屋的权属，应予支持。叶辩称房屋是他购买的，证据不足，不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条第二款之规定，判决位于市区半山路五巷5号18号楼401室的一套住宅房屋归叶某某与共同所有；【/br/】叶某不服判决，向中院提起上诉，称房产证是房屋产权所有人的权属证明，争议房屋的房产证是经过公证处公证并通过合法途径作出的，而陈某没有充分证据*上述公证文书，故其为争议房屋的所有人。
本案经中级人民法院调解，陈某与叶某自愿达成以下协议:1 .位于市区半山路5巷5号18号楼401室，产权为陈某所有。二。陈某支付叶某人民币47500元。三。办理财产转移手续的费用由陈某承担。
[点评]
本案涉及因房屋权属登记与现实不符而产生的纠纷如何处理。
对此，有两种观点。一种是应当根据实际情况确定房屋的实际所有权，不能仅凭房产证来确定房屋的所有人。理由:在民事诉讼中，作为证据使用的房产证，法院必须从其本身的真实性、来源的合法性等方面进行审查。当发现其来源的真实性、合法性存在瑕疵时，不能认定房产证持有人是房屋所有人。产权登记是一种依当事人申请的登记，不是行政许可。它的基础是民事权利，产权证不能等同于所有权。要正确认定房屋所有权，还应分析产权变更登记的程序及其所依赖的民事行为的效力。本案中，因2001年8月20日签订的房屋买卖协议中买受人“叶某”签名并非本人所签，缺乏真实性，且房款系叶某出资，叶某依据上述合同办理产权登记，存在实体和程序上的瑕疵，不能证明其为争议房屋的所有权人。
另一种观点认为，应当以房屋所有权证书来确定房屋的实际所有权。理由:房产证是行政机关通过具体行政行为表现出来的凭证，本质上是行政机关对当事人民事权益的确认。具体行政行为是具有行政管理职权的机关在其职权范围内作出的具有法律约束力的行为。根据现行《行政诉讼法》及相关行政法规的规定，这一行为不经过行政诉讼程序和行政程序是不能改变的。司法权不能代替行政权，民事诉讼也不能代替行政诉讼，否则就会代替行政复议和行政诉讼的功能。本案中，叶某已为争议房屋办理了不动产登记手续，并取得了房管部门颁发的不动产权证书，表明房管部门已确认其民事权益，可以认定其为争议房屋的所有权人。如果陈某认为行政机关的具体行政行为侵犯了自己的合法权益，可以通过行政诉讼给予救济。
笔者赞同第一种观点。
本案是一场确权诉讼。一般来说，确权纠纷可以通过民事诉讼解决。虽然陈某以叶某为被告，以房产权属纠纷为由向人民法院提起民事诉讼，但其实质是否定房管部门的登记行为，即否定有关行政管理部门作出的具体行政行为。一般情况下，人民法院可以通过民事诉讼的判决结果，直接或间接地对相关行政行为作出变更。当然，这些行政行为应该理解为只是程序性或形式性的行为，比如备案、登记等，而实质性的行政行为，比如审批等，是我国法律赋予相关行政部门的特有权力，不能通过民事诉讼、作出民事判决来改变。即使审批不当，也只能通过行政复议或行政诉讼来纠正。即房屋所有权证是不动产登记机关出具的证明房屋所有权的书面凭证。只是房产管理部门作出的正式行为，在法庭上其证明力并不是绝对的。在法律上，它是一种“推定”的证明力，只具有权利正确性的推定功能，只具有公示方式对房屋所有权进行表彰和说明的具体功能。是以上面的记载是否与不动产登记机关登记簿一致为依据的。房产证记载事项与登记簿记载事项不一致的，房产证在房地产交易中失去证明力。不动产登记簿记载的事项未发生变更的，单独变更房产证本身不具有物权法的效力。由于房产证是民事诉讼中证明不动产权属的重要证据，其证明力只能通过与其他证据相比较来确定。在房屋权属纠纷中，当房产证所证明的事实与其他证据所证明的事实发生冲突，且其他证据的证明力明显大于房产证时，法院完全可以根据优势证据原则，以优势证据认定房屋权属。因此，房产证记载的房屋产权所有人是否享有实体法意义上的房屋产权，应当以房屋产权变动形成的基本事实和受法律保护的合法商品房买卖合同关系来确定。本案中，因有证据证明该房屋系其丈夫叶某某购买，并取得了房产管理部门的房产证，虽然叶某某取得的房产证记载所有权人为“叶某某”，但不影响依据叶某某与朱某的房屋买卖合同关系享有的实体法上认定的合同权利的实现。因此，法院可以通过民事诉讼变更争议房屋的所有权人，并作出民事判决。
当然，上述判决会导致司法与行政之间的“打架”，即法院不采信房产证证据，作出与房产管理部门相反的判决后，当事人自己会拿着判决到登记机关要求变更。如果登记机关拒绝更换房产证，在司法判决和行政行为都具有法律效力的情况下，谁的效力更大？对于这类问题，日本通过当事人诉讼制度来解决和处理。诉讼当事人有两点:一是这类诉讼中，原、被告是民事纠纷的诉讼当事人，行政机关作为诉讼参与人参加诉讼；二是法院审理诉讼案件时，法院作出的判决对涉诉行政机关具有约束力，行政机关必须服从。笔者认为，解决这类纠纷，可以借鉴“日本模式”，建立“当事人诉讼”机制，增设行政机关为第三人，使其参与诉讼，既尊重当事人的诉权，又方便当事人利用民事诉讼解决行政纠纷。
本案另一个值得探讨的问题是，法院追加朱为第三人是否合适？《民事诉讼法》第五十六条规定:“第三人认为对双方当事人的诉讼标的有独立请求权的，有权提起诉讼。”“第三人虽然对双方当事人的诉讼标的没有独立请求权，但案件处理结果与他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，也可以由人民法院通知他参加诉讼。”从这一规定可以看出，第三人进入诉讼，是自己提起或者申请，或者人民法院通知。通知第三人参加诉讼属于人民法院的自由裁量权。通常情况下，人民法院只有在认为诉讼结果可能使案外人承担民事责任时，才会通知案外人作为第三人参加诉讼。就本案而言，无论判决结果如何，朱都不承担民事责任。所以我认为法院通知他作为第三人参加诉讼是不合适的。
二审法官充分利用了“东方经验”——调解，让这起家事纠纷消失于无形，无疑是一个新的结局。