土地估价师：中国房地产泡沫不逊美国

中国国际金融有限公司首席经济学家哈·纪明昨日发布美国金融危机报告，指出中国应从金融危机中吸取教训:宽松的货币政策容易引发资产价格泡沫，给未来的金融体系危机带来潜在风险。哈纪明表示，中国过去几年的房地产泡沫比美国更严重，有必要采取适度从紧的货币政策，否则泡沫破裂会产生更大的负面影响。
家庭月收入比居高不下
哈纪明在报告中认为，美国当前危机的根源在于2001年IT泡沫破裂后，美联储大幅降息以抵御经济衰退。宽松的利率条件刺激了房产泡沫，层出不穷的金融衍生品加速了泡沫的膨胀，最终造成了金融危机。土地估价师哈·纪明说，中国前几年的房地产泡沫比美国还要严重。根据这份报告对全国几个主要城市的调查数据分析，2008年样本城市的家庭月平均收入为6453元，而在目前的房价下家庭月收入比达到了惊人的75%，需要降低房价42%才能将月收入比降低到40%；即使是前60%的中高收入家庭，2008年的平均月家庭收入也只有9311元。这部分人群的月收入比在目前房价下高达54%，房价需要下降19%才能将其月收入比降到40%。所以房地产泡沫化程度相当高。
房地产行业的下滑是银行惜贷的主要原因
美国房产泡沫的破灭给中国留下了什么警示？对此，兴业银行资金运营中心鲁正伟指出，从整个宏观经济发展来看，中国现在面临两个风险——一个是外部经济形势，即当前金融市场混乱，全球经济不景气；另一个风险是国内房地产行业。他认为政府应该认真评估房地产市场并采取积极措施保持房地产市场的稳定健康发展。土地估价师考试
鲁正伟认为，目前流行的观点是从房地产的消费来看，然后看它对经济的影响。但是，正确的视角应该是从房地产来看金融机构的资产负债表。一旦资产负债表恶化，企业的融资状况也会恶化，相比消费，对经济的影响会大很多。即使消费没有减弱，实体经济依然会恶化。
谈及国内房地产市场的不景气，鲁政委担忧地指出，“如果房地产普遍下降10%左右，银行的坏账率会明显上升，资产负债表的恶化会使银行感到极度不愿意放贷，这可能会危及实体经济。”
房贷测试不一定准确反映风险
目前国内监管部门和银行已经注意到房地产的风险，并进行了房地产压力测试。根据市场上的一个简化估计，一般认为房价下跌15%不会给银行带来风险。
对此，国内某银行房贷部相关人士告诉记者，15%只是一个简化的估计，即假设房地产价格评估没有误判，但有时这种误判确实存在，比如150万的房子最后贷款200万或300万。尤其是过去再融资盛行的时候，金融机构为了争夺银行贷款，会出现很多问题。据记者了解，这种情况确实存在了一段时间。一位姓张的购房者曾透露，去年他买房时，房屋中介给他出了主意。首付不够，可以把房价抬高，把一百万写成三百万，让别人从银行贷款。
上述银行房贷部人士告诉记者，类似这种炒作的违规行为，都是实际贷款中遇到的问题，所以会出现账本数据与现实不符的情况。
流动性过剩是罪魁祸首？
哈纪明指出，房地产泡沫的根源在于宽松的利率条件和大幅降息的政策。经济学家许小年也指出，危机的根源是货币供应量超过了实体经济的需求。
鲁政委说，金融市场的周期性价值偏离正常估值是正常规律。到目前为止，还没有一个国家的宏观调控能够成功控制房地产市场泡沫和股市泡沫，这说明价格过高和货币政策过松在事前是很难识别的。