北京土地财政收入预期“缩水”专家建议政府放弃推地计划救市

沉寂了半年的北京土地出让市场，下半年将进入深度调整阶段。开发商资金链不断紧张，拿不到地。拍卖现象成为常态，大部分要转让的土地很难找到买家。
9月17日，从北京市土地整理储备中心获悉，9月10日至17日，北京市挂牌土地共计约153万平方米，9月份将有约389万平方米土地投入市场。
“北京现阶段将进一步危及房地产市场的稳定。房地产商无力购买，土地计划难以完成，土地收益将大幅减少。政府可能会放弃土地推进计划，救市。”北师大房地产研究中心主任董藩说。
地价有望降低。2007年的高价拿地现象，已经被今年各地上演的土地拍卖所取代。当房地产市场持续低迷时，开发商不仅普遍遇到资金紧张的问题，而且普遍改变了对土地市场的预期。
“政府土地主管部门和开发商改变了对土地价格的预期。”北京鑫源房地产经纪公司总经理罗源表示，整体低迷的楼市影响了土地市场。
据了解，2007年7-8月，北京土地成交金额约70亿，2008年7-8月成交金额约14.3亿，同比下降79.6%。然而，今年第三季度将是公开土地转让的高潮。根据北京市土地整理储备中心网站“拟入市地块”一栏显示，2008年第三季度仍有30宗地块将入市。
北京市土地整理储备中心副主任叶向忠表示，网站上所谓的地块入市，只是工作人员对推地进度的一个预期，并不是任务目标。
“政府土地管理部门很可能在未来4个月内大量推地。”中原地产华北区董事总经理李文杰指出，近年来，政府土地管理部门一般在第四季度集中推地，但今年仍可能出现这种情况。部分原计划第三季度推出的地块被推迟到第四季度。
然而，开发商去年疯狂的拿地行为在今年发生了戏剧性的转折。在采访中，许多开发商表示，他们今年没有意向和计划拿地，而且“心有余而力不足”。
“这种现象从侧面反映了两个问题:一是开发商重新考虑拿地成本，凸显资金周转问题；二是开发商不愿意增加土地储备，表现出对后市的迷茫。”五大智库咨询有限公司总经理邹毅坦言，土地市场的深度调整已经到来。
“卖地求生存”增多。另一方面，据知情人士透露，近期，北京有意出让土地的开发商明显增多，且出让地块中，住宅用地为主。
据北京产权交易所消息，目前该所挂牌销售的房地产项目中，仅二季度挂牌销售的就有20多个，其中涉及北京的项目就有16个。
“只有一小部分在产权交易所挂牌。由于担心影响现有项目的销售，更多的开发商往往委托中介公司直接出让土地。前几年这些企业通过关系或者招拍挂拿到了土地，但后来银行银根收紧，贷不出去，只好把手中的土地拿出来作为融资的筹码。”一位业内人士表示。
这些转让产权的公司，大多都是渴望资金的。有的要求受让方在短时间内支付大量交易资金，有的要求受让方具有良好的资金实力，能够一次性支付交易价款。【/br/】据统计，近期北京挂牌出让的7宗土地，均以出让公司100%股权的方式出让，主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔。
“目前拿地公司多为上市公司，融资能力差的公司几乎没有拿地计划。”罗认为，在这样的市场环境下，全国土地市场已经开始回归理性，但这种理性是建立在开发商不缺钱的基础上的。
与此同时，前两年疯狂拿地的企业也感到了苦涩。李文杰说，从市场来看，不断加大促销和降价的开发企业几乎都是拥有大量土地储备的企业。面对未来交易的持续低迷，这些企业真的是“快速扩张的企业越大越危险，土地储备越多越紧张”。
土地财政“绑架”政府。“一线城市土地出让极有可能无法完成计划。”光大证券分析报告指出，受住宅销售市场低迷影响，一线城市土地出让进程将继续延后。但更令人担忧的是，“这也意味着未来房地产市场回暖后，住房供应仍将紧张”。
国土资源部全国城市地价动态监测系统数据显示，今年上半年，全国近50%的土地以底价出让，约10%的土地以拍卖方式出让。
这种情况迫使地方政府大幅降低了2008年土地出让收入预期。深圳市政府将今年土地资金预期收入大幅下调至154.33亿元，比去年215.6亿元的实际收入减少了60多亿元。事实上，土地出让收入早已成为地方政府最重要的财政收入。
有数据显示，2007年，房地产企业向政府缴纳的土地出让金超过1万亿元，而当年地方财政总收入只有2.3万亿元。再加上房企的营业税、土地增值税、企业所得税，地方财政成了名副其实的土地财政。
“土地出让收入在财政收入中的比重各地不一，有的城市达到40%，北京只占10%左右。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，楼市稳定的关键在于土地供应。相对于土地的紧缺，每个城市保持有节奏的土地供应是非常重要的。政府需要一个滚动的土地供应计划，以推动土地通过房地产所需的估计数量，以保持相对稳定的供应节奏。有时候城市对供应的节奏把握不好。比如广州在2003年、2004年之前有大量土地供应，华南板块就是个例。但是过了一两年，土地供应就少了，到2007年就不够了。上海也是如此。
“目前北京房地产市场交易量在下降，平均房价在降低。如果北京集中卖地，一方面房地产市场会被进一步破坏；另一方面，开发商无力买地，土地出让计划难以完成，导致北京土地收入大幅减少。”董藩认为，面对土地收入的减少，政府可能会一方面取消土地收回计划，另一方面通过减免税收鼓励购买来救市。