[法律课堂]《合同法》（二）合同如何成立

大家好。今天我们要讲的是合同法第二讲。第二讲的主题是关于合同成立的法律问题。上次主要介绍了合同的特点和类型，以及订立合同的方式和形式。那么今天我们有一个进一步的分析，就是如何判断当事人是否订立了合同？签订了什么样的合同？这是什么条款？内容是什么？的具体权利和义务是什么？这就是所谓的合同成立的相关制度。资料来源:www.examda.com

我们先来看一个案例。有一家房地产开发公司。在销售商品房的时候，它发布了大量的宣传材料。有这样一段话:一户一梯，每户精装修，室内玄关大理石地面，立邦漆墙面，落地门窗，整体厨房，卫生间，美标卫浴设施。这个很吸引人，但是都写在广告里了。后来张三看到这个广告，觉得房子不错。然后他找到开发商的售楼处，协商后签了合同。当时张三还问你广告里的这些东西要不要写进合同里。开发商说没关系，承诺的事情我们一定能做到，他就信了。因为之前的合同没写，其他客户签的合同也没写，所以无所谓。

但是后来房子交了。结果房子交付后，住进去后就不是那个样子了。他找到开发商，要求退房。开发商说为什么要退房？他说我们的房子是质监站检测合格的，房子质量是合格的吧？我们都有预售许可证，手续都齐全。为什么说要退房，对吗？然后，张三说，你在这个广告里承诺的，现在没有了，开发商说，在我们的合同里，合同是确认我们之间权利义务的依据。你这个东西合同里没写，我们确实装修过。不过这些标准可能有些不同，品牌也有些不同。这个合同里什么都没写，就是广告写的。广告不是合同，也不是合同中的条款。他不同意退房，导致双方发生争执。那么这个纠纷就给了我们一个思考的问题，就是说如果双方之间成立了一个合同，那么有关双方的权利义务要根据什么来确定。特别是正式合同订立前的一些行为与本案有关，所以开发商在此广告中承诺的条件不属于合同条款。如果是条款，嗯，开发商违约；如果不是条款，那么开发商不违约，张三的请求不予支持，这一点很重要。

这里，我们将从合同订立的一般程序来分析合同订立的法律制度。如果合同要在合同双方之间成立，就必须经过缔约程序。这种合同程序，不管你的委托人是否意识到这样一个程序是如何分解的，一旦出现法律纠纷，都会这样分析。现在进入到哪一步了？哪一步出了什么问题？以此来确定双方之间的合同是否成立？建立了什么样的契约？什么是权利？所以合同法中有一个制度，合同成立制度，叫做要约和这样两个制度。

我们先来分析一下优惠，它的特点。所谓要约，是指一方当事人与另一方当事人订立合同的意思表示，我们称之为要约。要构成要约，就必须满足这些条件。第一个提出要约的人说，他必须有订立合同的能力，或者有资格。他必须具备缔约资格，比如无行为能力人或者限制行为能力人，他不能要约。比如公司超出了你的经营范围，超出了你的能力，无法做出相应的要约。

要约的第二个条件，要约的内容必须具体确定。所谓具体，就是必须具备双方订立的合同的最基本条款，如标的、质量、数量、价格、履行期限等。这些条款已经存在。很具体，但不是很笼统。原则上，它是具体的，明确的，没有争议的。并不是说我的电脑价格在6000到8000之间。不确定。肯定的，就是每台电脑6500。这个内容要具体确定。第三个条件是要约必须向特定的相对人发出，所以要约是有针对性的，而不是漫无目的地散发，不叫要约。只有满足了这三个条件，才能称之为要约，因为要约具有法律效力。一旦你，要约人，做出要约，就要承担其法律后果。有什么法律后果？一旦受要约人是收到要约的对方，一旦他同意接受你要约中的所有条件，合同就成立了。你不能食言。如果你食言，你将违反合同。因为具有这样的效果，所以判断一个意思表示是否是要约就显得非常重要。需要根据上述三个特征和三个条件来分析一个意思表示是否是要约。

一旦报价发出，如果你想改变主意，你可以撤回。但根据法律规定，撤回要约的通知必须在要约之前，或者与要约同时到达对方，才具有撤回的效力。一旦报价到了，就不能收回了。到达的报价可以取消吗？撤销是可以的，但也要符合法律规定的条件。最基本的条件是你可以在对方做出之前取消，这是不可能的，一旦对方做出，你就在对方做出之前取消。同时，法律还规定，如果你的要约本身已经被标注为不可撤销的要约，是不能撤销的。只能等这个优惠到期了，自动失效。不能主动撤销。同时，如果要约的有效期是十天，比如你注明了有效期，就不能取消。因此，撤销要约有严格的法律要求，称之为要约。一方愿意与另一方签订合同。

所以我们来分析一下。一般来说，广告是针对不特定人群的。任何人都可以看到它并做广告。其次，其内容一般不具体，所以一般来说，商业广告不属于要约。理论上我们称之为要约邀请，引诱你向他发出要约。你看完这个广告，写下来，电话联系，或者什么品牌。你以后买这个东西，会起到这个作用，所以一般来说，广告不是优惠。而我们前面讲的，比如你发的价格表，你发的招标文件，你发的招股说明书等等，都不是要约，都叫要约邀请。

但《合同法》中有一条规定，符合要约条件的商业广告，视为要约。这个商业广告有个说法。如果商业广告的内容非常具体，并且符合要约的条件，它也可以被用作要约。既然是广告，就广而告之。作为要约的特征之一，它当然不具备。这是什么？我们说的向特定交易对手发出要约，如果是广告的话肯定是不可能向特定交易对手发出要约的吧？它肯定没有这个。他还有另外两个方面。第一，他愿意直接与对方订立合同。第二，最重要的是他的内容已经具体确定了。这个时候，他虽然是做广告，但是有供品的作用。比如某公司通过电视这个媒介做广告，广告内容非常具体。我们公司是个什么样的公司，位于哪里，生产什么？我们现在生产的上海牌手表是什么牌子的，什么规格型号，你们是怎么付款的？比如说，只要你在看到这个广告后十天内付款，我们就保证无限量供应。很具体。题材、数量、质量、价格、履行期限都很具体。某店看到这个广告后，十天之内，送出10万美元购买，比如1000块手表。这就是所谓的具体确定内容，把商业广告当成要约。

但是让我们来看看这个案例。开发商做的广告内容具体吗？这还没有写进合同条款。这是毫无疑问的。这是一个广告。如果写进合同条款，肯定会毁约。好了，现在我们从广告的角度来看，商业广告符合要约的条件，视为要约，是否符合合同法的规定。如果他很清楚8号楼5单元从501到510的所有房子，这些房子是什么样的装修标准，也很清楚，然后装修标准也很清楚。什么牌子的地板装修，什么牌子的卫浴设施？这个时候我们认为是具体的，应该算是要约。但如果不落实到具体的单位或建筑，只是一般广告中的描述。我这个开发商推出的楼盘是什么样的标准？如果不是针对某一个具体的，那就是不具体，不确定。也就是说，很难把它当成要约。所以要看它的表述，看我们能不能判断它是不是确定的，是不是在某个买卖合同里具体到这类楼盘，然后是不是规定了品牌数量和质量标准等等。从这个案例来看，我就是看了这段话。它所作出的承诺不是一般的语言描述，而是非常具体的条款，所以我们认为其中的广告可以视为要约。