中国物流园区的致命伤

物流园区，一个炙手可热的新经济概念，已经在中国的版图上徘徊了很多年。现在，这些土地面积巨大、投资巨大的“大家伙”面临的制约因素是什么？
2008年上半年，中国物流与采购联合会、中国物流学会组织物流园区课题组，进行了自2006年第一次调查以来的第二次全国物流园区(基地)调查。调查显示，我国物流园区在取得长足发展的同时，仍存在缺乏统一规划、战略定位不明确、土地和资金短缺等诸多问题。
缺乏统一规划
调查显示，各级政府对推进物流园区建设的热情非常高，政府规划推进的物流园区比例占85%。其中，32%由省级政府批准，59%由市级政府批准，9%由区县政府批准。
专家指出，市、区县政府批准建设的公园数量较多，这一现象值得关注。【/br/】问题的关键在于，省级以下政府更倾向于以地方发展为中心，容易导致同一区域或小区域存在多个园区。同时，地方政府为吸引建设投资出台了不同的优惠政策，可能导致过度竞争和土地、人力、财力及相关资源的浪费。
从全国供应链物流的宏观角度来看，我国物流园区的布局和规划仍不科学。在节点设置、资源配置、公铁空运输资源的联系与分配、关键战略物资和应急物资的储备等方面没有整体规划，导致区域物流园区之间联系不畅，区域物流园区的碎片化，难以更好地满足国家整体物流布局和企业供应链运作的需要，造成资源浪费、衔接不畅、配置不均衡。
战略定位不清晰
物流园区的发展受到诸多因素的制约。首先，区域经济发展水平是物流园区建设和运营需要考虑的首要因素。其次，科学的选址对于物流园区的运营非常重要。交通便利，靠近交通枢纽是重要条件。同时，为工业园区或现货市场提供配套服务的物流园区往往具有良好的市场基础。其次，区域范围内物流企业集团的规模和服务能力也会对物流园区的招商和运营产生重要影响。
影响企业入驻物流园区的主要因素有:当地物流企业无规模；离市中心太远，人们上班不方便；昂贵的入住费用；配套设施差；房租太贵；管理水平落后。
调查人员发现，一些物流园区在规划和建设中缺乏明确的战略定位，导致招商引资困难，影响了园区的整体效益。规划不到位和战略定位不清晰是两个因素，是很多物流园区在规划、建设和发展中遇到的阻碍。
据检查，值得注意的是，部分物流园区沿袭了工业园区房地产化管理的思路，项目规划流于形式，以获取土地资源为首要目标，与我国供应链物流服务的实际需求脱节。在园区的规划和功能定位上，忽略了区域制造业、流通产业和消费群体布局的实际情况，造成了城市配送半径过大、交通拥堵、干线交通不畅等多种硬伤。仍然采用“招商引资”、“卖销售”的经营思路，缺乏物流供应链的解决方案和能力。
土地问题成为发展瓶颈
土地问题是制约我国物流园区发展的瓶颈。土地政策是园区最希望得到的优惠政策，这在沿海经济发达地区尤为突出。调查问卷显示，41%的物流园区认为现行土地政策限制了物流园区的发展。13%的物流园区认为现行土地政策支持物流园区发展；28%的物流园区认为没有明显影响；18%的物流园区不知道现行土地政策对物流园区的影响。
调查显示，土地成本上升导致物流园区建设成本高，运营成本更高:国内部分一线城市(上海、深圳等)物流用地地价。)已经达到了60-100万元/亩，远远超过了物流行业10-30万元/亩所能承受的。比如天津的地价持续上涨，相比几年前，物流用地价格上涨了3-4倍。此外，滨海新区地势较低，物流园区建设取土困难，建设成本翻倍。
运营管理决定物流园区的长远发展
物流企业的入驻是衡量一个园区运营状况的重要指标。物流园区的服务能力和服务意识对园区的生存和发展起着非常重要的作用。
部分园区聚焦与园区发展思路一致的高端、品牌客户，逐步淘汰小、乱、差企业，提升公司品牌形象和利润空。同时，通过改变运营服务模式，整合园区客户资源，拓展新业务，建立服务标准，提升综合物流服务水平，取得了良好的经济效益和社会效益。
相比之下，部分物流园区服务内容单一，提供的服务仅限于租赁仓库和物流设备，无法满足客户的差异化需求，无法为入驻园区企业的运营提供各种配套服务。整个园区难以为跨国公司等高端客户提供高附加值的物流服务，导致物流园区招商引资差、入驻差、客户留存差、效益差，达不到预期的经济效益和社会效益。
信息化建设对现代物流的发展至关重要。上海物流协会调研的5个家区(基地)都有信息系统，发展资金从100万元到1500万元不等。同时，园区信息系统功能多样化，一些现代物流技术逐渐成为园区企业的新需求。基于互联网的物流信息平台服务正成为物流园区的重要服务手段之一。