不同土地权利的宗地价格评估和方法

7.1按宗地权利进行地价评估的分类:
1。土地所有权价格评估；
2。土地使用权价格评估；
3。土地租赁权价格评估；
4。土地抵押价格评估；
5。土地地役权价格评估。
7.2土地所有权价格评估
7.2.1土地所有权价格评估主要体现在农村集体土地所有权转为国家土地所有权。城市土地所有权不进入市场，但在把握国有土地价值方面，可以评估土地所有权的价格。8.2.2城镇土地权属价格评估
宗地地价评估的基本方法均适用于城镇土地权属价格的评估。在土地所有权价格评估中，应注意土地所有权投资的风险小于土地使用权投资的风险，其土地还原利率应小于土地使用权价格评估中使用的利率。
7.2.3农村集体土地所有权价格评估。
农村集体土地所有权价格评估可采用以下方法:
7.1.3.1征地补偿方法:根据《中华人民共和国土地管理法》关于征收农村集体土地所有权的补偿规定，估算土地所有权价格。包括土地补偿费、地上建筑物及青苗补偿费、劳动补偿费。征地过程中产生的所有税费，包括耕地开发费，都不能算在内。该方法主要用于社会公益事业和重大建设项目需要征用农村集体土地时的价格评估。
7.1.3.2收益还原法:主要用于评估未被社会公益事业和重大建设项目征用，改变用途后有收益的农村集体土地所有权价格。该类土地现状多为农用地或未利用地，其土地净收益不作为收益价格评估的依据。这个收益价格下的土地净收益，本质上是未来使用的正常年净收益；在数量上，它不仅大于农业土地的正常年净收入，而且小于新用途的未来正常年净收入，因为农民无权改变土地用途，即土地的未来正常年净收入将被降价修正。
7.2.3.3市场比较法:主要用于城市郊区集体土地所有权交易较多的地区。对于土地所有权价格和其他形式的土地所有权价格的评估，可以选择相应的比较实例，用这种方法估算土地所有权价格。如果选取同一供需圈的土地使用权交易实例，则需要在土地净收益和使用年限方面进行修正。
7.2.3.4剩余法:主要用于评估非因社会公益事业和国家重大建设项目引起的农村集体土地所有权交易价格。在使用这种方法时，房地产的预测未来开发价值需要进行类似于未来土地正常年净收入的修正。
7.2.3.5成本逼近法:
1 .成本项目主要包括:
(1)未利用地:征地费(指为控制其绝对权利而支付的费用)、土地维护费(指为维护其绝对权利而支付的费用)和土地所有权收入(改变其用途时)
(2)农用地:征地费(指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用)、土地开发费(指未利用地开发成现地时的费用，包括农业水电系统费用的摊销)、利息、利润和土地所有权收入。
2。农村集体土地所有权价格评估的主要区别，是否存在因社会公用事业、国家重大建设项目而产生的交易，在于土地所有权收益的价值比例。
7.3土地使用权价格评估
7.3.1土地使用权价格评估首先要区分土地使用权价格的类型。土地使用权价格的种类按交易形式主要有出让价格、转让价格、租赁价格和抵押价格，出让价格因出让方式不同又分为协议出让价格、招标出让价格和拍卖出让价格。
7.3.2土地使用权出让价格评估实际上是土地使用权出让的基准价格评估，可根据公开市场原则，采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法进行评估。应用市场比较法时，应选择同一转让方法的比较实例。
7.3.3土地使用权出让价格按照公开市场原则，采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法进行评估，其价格为正常市场价格。
7.3.4租赁价格和抵押价格见7.4和7.5。
7.3.5有土地租赁权、土地抵押权等其他权利的土地使用权价格评估
有土地租赁权、土地抵押权的土地使用权转让时，其价格与无土地租赁权、土地抵押权的土地使用权价格不同。他项权利的设定已经限制了土地的正常使用，应当对无他项权利的土地使用权价格进行修正。修改的范围是基于其他权利给新的土地使用者在土地使用中带来困难而产生的费用或减少的收入。这可以通过新的土地使用权人为了恢复正常的土地使用权而必须支付的撤销其他权利的正常成本来估算。