房地产估价案例与分析精讲班第1讲讲义

房地产估价技术路线的确定
1.2房地产估价技术路线的确定
1.2.1房地产估价价值标准的确定
1.2.1.1房地产估价公开市场价值标准
房地产估价价值标准是解决房地产估价最根本的问题，即房地产估价是在什么前提条件下进行的？房地产估价的价值标准是影响整个房地产估价过程的重要问题。从估价方法的运用到估价结论的确定，都受到房地产估价价值标准的影响。在国际通用的、世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、导则等类似文件)中，价值标准也是一个关键问题。
通常，最常用的，也是最容易让不同评估师达成共识的价值标准，就是公开市场价值标准。因此，在上述所有国际通行的估值规范中，公开市场价值标准被确定为正常情况下估值应采用的价值标准。目前我国房地产估价最常用的价值标准也是公开市场价值标准。《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识、指导估价实践具有重要意义。
本准则第2.0.8条定义了公开市场价值和公开市场价值标准:
“2 . 0 . 8公开市场价值
在公开市场上最有可能形成或确立的价格。
采用公开市场价值标准时，待评估的客观合理价格或价值应为公开市场价值。”
首先，房地产估价要解决“评估什么”的问题。公开市场价值标准告诉我们，房地产的公开市场价值通常在估价中进行评估。这样的价值标准在房地产估价方法中起着规范作用。
1.2.1.2公开市场价值标准决定估价方法的本质
在进行房地产估价时，确定估价技术路线，从而可以根据估价对象进一步决定估价方法，公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的本质。
根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最有可能形成或确立的价格”。如何确定估价对象“在公开市场上最有可能形成或确立的价格”？当然是指公开市场上类似于被评估房产的房地产的实际交易价格，这是市场规律的基本原则。因此，根据公开市场价值标准的规定，采用市场法评估估价对象的公开市场价格是符合逻辑的，市场法也是最直观地反映公开市场价值标准的一种估价方法。《规范》对市场法的定义如下:
“市场比较法(销售比较法)
是将估价对象与估价时点最近交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格进行适当修正，从而计算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
从市场法的这个定义可以看出，市场法的出发点是实际发生的类似房地产的已知价格，即市场的实际交易价格，最终目的是确定估价对象的价值，即公开市场价值。同时，市场法强调“交易价格为正常价格或者可以修正为正常价格”(守则第5.2.3条)。
这些都告诉我们，应用市场法进行估价的最终目的是确定估价对象的公开市场价值，市场法也是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此，《准则》第5.1.4条规定:可以采用市场法进行估值的，应当以市场法为主要估值方法。
不仅市场法反映公开市场价值，其他估值方法也是如此。其他房地产估价方法的实质可以说是市场规律的变形和市场规律的补充，所以这些估价方法也体现了公开的市场价值标准。从《规范》中对其他估价方法的定义和估价要求可以看出:
“2 . 0 . 13收益法
是通过预测估价对象未来的正常净收益，并以适当的资本化率折现至估价时点并进行累计，从而估算估价对象客观合理价格或价值的方法。”
“2 . 0 . 14成本法
是通过计算评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，并扣除折旧，估算评估对象客观合理价格或价值的方法。”
“2 . 0 . 15假设开发法(住宅法)
扣除预计正常开发成本、税金和利润，估算估价对象客观合理价格或价值的方法。”
首先，收益法、成本法、假设开发法都要求评估的最终结论是“评估对象客观合理的价格或价值”，这与市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现。应用这些评估方法的最终目的是确定估价对象的公开市场价值。
同时，收益法要求“估价对象未来的正常净收益”(本规范第2.0.13条)，成本法中使用的建筑物重置价格或重建价格为“建筑物的正常价格”(本规范第2.0.14、2.0.21、2.0.22条)。这些都表明这些估价方法也是基于与估价对象相关的实际公开市场价值(这里所说的“与估价对象相关的公开市场价值”包括:估价对象未来的正常净收益、建筑物的正常价格、正常开发成本等。).
成本法实际上是通过估价对象各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值，收益法是通过估价对象的正常净收益来计算估价对象的公开市场价值。假设开发法通过评估对象成为最终产品后的公开市场价值反推评估对象作为半成品的公开市场价值。因此，我们可以认为其他估价方法是市场规律的变种，因为其实质是确定估价对象的公开市场价值。
我们甚至可以通过一些极端的情况知道其他估值方法与市场规律的关系。假设要评估某个房地产在某个评估点的价格，如果已知该房地产一年后的正常市场价格为4 200元/㎡，该房地产的回报率为5%，不考虑交易税费等因素，我们可以推断该房地产目前的正常市场价格应为4 200/(1+5%) = 4 000(元/㎡)。如果把一年后的正常市场价4 200元/㎡作为该房地产的净收益，这种方法就是收益法。在这种情况下，收益法与市场法几乎没有区别。
同样，假设开发法是将未完工房地产的已完工市值减去开发成本、税金和拟投入的利润，得到未完工房地产的价值。如果估价对象的状态逐渐接近最终产品，那么假设开发法将逐渐接近市场法。
。价值标准、估值方法和估值目的
在定义估值方法时，公开市场价值标准已在《规范》中定义，在将估值方法应用于各种目的时，再次强调了公开市场价值标准。在土地使用权转让价格、房地产转让价格、房地产租赁价格(从事生产经营活动)和房地产抵押价值的评估中，明确要求采用公开市场价值标准:
“6 . 1 . 2土地使用权转让价格的评估应当区分土地使用权协议、招标、拍卖等转让方式。协议转让的价格评估应当采用公开市场价值标准。招标拍卖出让价格评估应为招标拍卖底价评估，参照6.10不动产拍卖底价评估。”
“6 . 2 . 2评估房地产转让价格应当采用公开市场价值标准。”
“6 . 3 . 2从事生产经营活动的房地产租赁价格评估应当采用公开市场价值标准。”
“6 . 4 . 2房地产抵押价值的评估应采用公开市场价值标准，……”
房地产纳税评估时，要求“应采用公开市场价值标准”:
“6 . 6 . 3房地产纳税评估应采用公开市场价值标准；并应符合相关税法的有关规定。”【/br/】可见，不同估价目的的房地产估价首先要考虑的问题是确定估价标准，而不是选择估价方法。
有人提出，市场估价的结论最接近现实，成本估价的结论通常较低，收益估价的结论通常较高。其实通过前面的简单分析可以看出，在严格采用公开市值标准的前提下，剔除允许误差后，各种估值方法得出的结论应该是趋于一致的。因此，各种估值方法与估值目的总体上并没有严格的对应关系。曾经有人以表格的形式把各种目的的估值与各种估值方法仔细匹配起来，提出在某种估值目的下，采用某种方法最合适，其次才是某种方法。通过以上分析，我们可以很自然的得出结论，各种估值方法的应用在大多数情况下不受估值目的的限制。
当然，《准则》第5.1.7条规定:“在没有市场基础或者市场基础不足，不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估值时，可以采用成本法作为主要估值方法。”这看似是对成本法作为主要计价方法的限制，但实际上是规范中的明确规定:
“5 . 1 . 7本条的规定主要是根据估价行业的现状，目前，许多评估人员倾向于采用成本法进行估价，但无法全面、准确地理解和运用成本法。”
可以更明确地说，这只是一个过渡性的规定。
我们还可以再看一下《规范》中关于“不同估价目的的估价”的一条规定:
“6 . 2 . 3房地产转让价格的评估应当采用市场比较法和收益法，可以采用成本法，其中待开发房地产转让价格的评估应当采用假设开发法。”
从这一规定中我们可以看出，此处对拟开发房地产转让价格的评估要求采用假设开发法，是针对拟开发房地产等估价对象，而不是针对房地产转让等估价目的。
综上所述，估价对象与估价方法之间存在一定的匹配关系，但估价目的与估价方法之间不存在严格的对应关系。