房地产估价案例与分析精讲班第2讲讲义

前言。2005年考试大纲总体要求:
1。各科考试大纲内容分为掌握、熟悉、理解三个层次。考试内容60%左右掌握，30%熟悉，10%理解。
2。房地产估价案例及分析。主要考核的是考生是否。2.前年和去年的案例考试简介。具有独立开展房地产估价业务和独立撰写估价报告的能力；
二。前年和去年的案例考试简介。
2004年，成功获得证书的考生不超过5%。在保留分数的考生中，在数万考生的情况下，只有169名考生保留了分数。2005年病例数比2004年略高，约10%，及格线60分。
房地产估价技术路线
一、概述:
房地产估价技术路线的概念和本质，房地产估价技术路线与房地产价格的内涵和形成过程的关系，房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系，确定房地产估价技术路线过程中需要考虑的各种因素，估价实践中房地产估价技术路线的自主确定。
二。大纲要求:
掌握房地产估价技术路线的概念和实质，房地产估价技术路线确定过程中需要考虑的各种因素，房地产估价技术路线的确定过程。
熟悉:房地产估价的价值标准。公开市场价值标准决定了房地产估价方法的本质。
了解:房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系，房地产估价价值标准、房地产估价目的与房地产估价方法的关系。
三。要点:
1。房地产估价技术路线的概念
房地产估价技术路线是评估被估价房地产价值的根本方法，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对被估价房地产价格形成过程的认识。考试论坛
确定房地产评估的技术路线，需要对被评估房地产本身，以及交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
2。房地产估价的技术路线及房地产价格的内涵和形成过程
房地产估价是估价人员模拟房地产价格的形成过程来确定房地产价值的过程。房地产估价技术路线是估价人员模拟房地产价格形成过程，揭示房地产价格内涵时的思维。因此，房地产估价的技术路线反映了被估价房地产的价格形成过程，反映了被估价房地产的价格内涵。
3。房地产估价技术路线与房地产估价方法
(一)房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系
房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，房地产估价方法本身反映了人们对房地产价格形成过程的认识。每一种房地产估价方法都体现了一条技术路线。
同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是模拟不同的价格形成过程，体现不同的估价技术路线。房地产估价技术路线与房地产估价方法密切相关。
(2)掌握房地产估价的技术路线有助于正确应用房地产估价方法
由于房地产估价的技术路线反映了房地产价格的形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的本质是模拟房地产价格的形成过程来确定估价对象的价格， 掌握房地产估价的技术路线，有助于正确理解和运用房地产估价方法，不会被房地产估价方法的不同表现形式所迷惑。
4。确定房地产估价的技术路线，首先要确定估价的价值标准
(1)房地产估价的公开市场价值标准
房地产估价的价值标准是解决房地产估价最根本的问题，即房地产估价是“在什么前提条件下评估房地产价值”。房地产估价的价值标准是影响整个房地产估价过程的重要问题。从估价方法的运用到估价结论的确定，都受到房地产估价价值标准的影响。
(2)公开市场价值标准决定估价方法的本质
在进行房地产估价时，可以确定估价的技术路线，进一步根据估价对象确定采用哪种估价方法，公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的本质。
根据公开市场价值标准的规定，采用市场比较法评估估价对象的公开市场价格是符合逻辑的，市场法也是最直观地反映公开市场价值标准的一种评估方法。其他房地产估价方法本质上是市场规律的变形和补充，所以这些估价方法也体现了公开的市场价值标准。