房地产估价案例与分析精讲班第30讲讲义

6.5.4直接资本化法与报酬资本化法的比较
6.5.4.1直接资本化法的优缺点
直接资本化法的优点在于:①不需要预测未来多年的净收益，通常只需要计量第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上表现出来的收益与价值的关系，更能反映市场的实际情况；③计算过程比较简单。
但是，由于直接资本化法是利用某一年的收益进行资本化，因此需要更多的具有相同净收益流动模式的类似房地产作为评估对象来计算资本化率或收益乘数，并且非常依赖可比实例。比如要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果就是错误的。假设估价对象的净收入每年增长2%，而所选取的类似房地产的净收入每年增长3%，如果将估价对象的净收入按类似房地产8%的资本化率折算成价值，估价对象的价值将被高估。
6 . 5 . 4 . 2报酬资本化法的优缺点
报酬资本化法的优点是:①指出房地产的价值是其未来净收益的现值之和，这不仅是期望原理最生动的表达，而且考虑了资金的时间价值，逻辑严密，理论基础强；②各期净收益或现金流量清晰、直观、易于理解；③由于任何具有相同风险的投资的回报率应该是相似的，所以没有必要直接依赖与估价对象具有相同净收益流动格局的类似房地产来获得适当的回报率，而具有相同风险的其他投资也可以获得适当的回报率。
但由于报酬资本化法需要对未来期间的净收益进行预测，更依赖于评估人员的主观判断，各种简化的净收益流量模型不一定符合市场实际情况。当有大量类似预期收益的可比市场信息时，直接资本化法将相当可靠。当市场上没有可比信息时，收益资本化规则可以提供相对可靠的评估值，因为评估人员可以通过投资者对相同风险的投资所要求的收益率来确定评估对象的收益率。
6.6投资组合与剩余技术
在收益法中，可以从房地产的实物构成(土地和建筑物)或资本构成(抵押和自有资金)中计算出各组成部分的收益率和资本化率，也可以将收益率和资本化率应用于各组成部分来衡量其价值。
6.6.1组合技术
组合技术主要包括土地和建筑物的组合以及抵押贷款和自有资金的组合。
6.6.1.1的土地和建筑物组合采用
直接资本化法评估。由于评估对象不同，如房屋、土地或建筑物的价值，所采用的资本化率应不同。对应的三个资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率。
综合资本化率是在计算房屋价值时应采用的资本化率。此时对应的净收益是土地和地上建筑物产生的净收益。也就是说，如果评估土地和建筑物组合的价值，应该采用土地和地上建筑物产生的净收益，选择综合资本化率。如果不选择综合资本化率，将无法获得土地和建筑物的综合价值。
土地资本化率是在计算土地价值时应该采用的资本化率。此时对应的净收入应该是土地产生的净收入(即仅归属于土地的净收入)，不包括建筑物带来的净收入。
如果在计算地价时没有选择土地资本化率，即使得出一个结果，这个结果也不能说是地价。
建筑物资本化率是计算建筑物价值时应采用的资本化率。此时对应的净收入应该是建筑物产生的净收入(即仅归属于建筑物的净收入)，不包括土地带来的净收入。如果在计算建筑物的价值时没有选择建筑物的资本化率，则不会获得建筑物的价值。
虽然综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率是严格区分的，但它们是相互联系的。如果可以从可比的不动产中得出两个资本化率，则可以利用公式(略)得出另一个资本化率:上述公式必须确切知道土地价值和建筑物价值是多少，这有时很难实现。但如果我们知道土地价值或建筑物价值与房屋价值的比值，我们也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率之间的关系。公式如下:(略)
[例6-23]某房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。按可比房地产计算的土地和建筑物资本化率分别为6%和8%。试计算综合资本化率。
[解决方法]综合资本化率计算如下:ro = l× b+b× rb = 40 %× 6%+60 %× 8% = 7.2%。在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分组成:一部分是抵押贷款，另一部分是自有资金。因此，房地产的收益率必须同时满足这两部分资金对投资回报的要求:贷款人(如贷款银行)要求与其贷款风险相当的贷款利率回报，自有资金的投资者要求与其投资风险相当的投资回报。因为按揭贷款通常是分期偿还的，所以按揭贷款和自有资金的组合通常用按揭贷款利率和自有资金收益率来计算房地产的收益率，而用按揭贷款常数和自有资金资本化率来计算综合资本化率。具体来说，综合资本化率是抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均值，即:Ro = m× rm+(1-m) re，Ro-综合资本化率；m-贷款价值比，即抵押贷款金额与房地产价值的比值，一般在60%-90%之间；RM-抵押常数:自有资金再资本化率。
上述公式中的房贷常数一般采用年房贷常数，即年还款额(本息)与房贷金额(房贷本金)的比值。如果房贷是按月还的，每年的房贷常数是每月还款额乘以12，再除以房贷金额；或者用每月抵押常数(每月还款额与抵押贷款额之比)乘以12。在分期等额本息还贷的情况下，抵押常数的计算公式为:(略)
自有资金资本化率是净收入扣除抵押贷款本息后的金额(税前现金流)与自有资金金额的比值，通常为下一年度税前现金流与自有资金的比值，可比照房地产。
综合资本化率既要满足贷款人对抵押贷款常数的要求，又要满足自有资金投资人的税前现金流要求。以下几点有助于理解抵押贷款和自有资金组合的公式:
(1)购买房地产可视为一种投资行为，以房地产价格为投资金额，以房地产净收益为投资收益。
(2)购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，故有:抵押贷款额+自有资金额=房地产价格
(3)房地产的收益由这两部分资金相应分摊，即:房地产净收入=抵押贷款收益+自有资金收益[例6-25]某房地产年净收入为2，
[解]房产价格计算如下:买方所需税前现金流= 5× 12% = 0.6(万元)
偿还抵押贷款能力= 2-0.6 = 1.4(万元)
抵押贷款金额= 1.4 ÷ 0.08。