房地产估价案例与分析精讲班第79讲讲义

【案例3—11】
××陶瓷厂房地产估价结果报告(节选)
(一)委托人:刘宏建材企业有限公司
(二)估价人:×××房地产估价公司
(三)估价人:位于×××
(四)估价目的:委托方需以估价对象向银行申请抵押贷款。
(五)评估日期:2004年3月18日
(六)价值界定:本次评估采用公开市场价值标准。
(七)估值依据:1。委托方提供的资料；2.评估人员现场勘查的结果；3.XX市同类建筑单价；4.建筑物耐久性和残值率的部级标准。
(八)估值原则:合法性原则、使用性原则、替代性原则、估值时点原则。
(九)估价方法:由于此类厂房交易实例较少，难以采用市场法进行估价。根据现有资料和评估目的的要求，拟采用成本法进行评估。
(十)估价结果:估价对象价格为人民币8，803，000元，大写:捌佰捌拾万叁仟元整。
(XI)估价人员:(略)
(十二)估价日期:2004年3月14日-2004年3月22日
(十三)估价报告有效期:(略)
×××陶瓷厂房地产估价技术报告[/外墙为37清水砖墙，1.2m高水泥砂浆护角；普通墙面抹灰，106涂料；吊顶为轻钢龙骨和石膏板吊顶；地面是水磨石；屋顶两布三油，二氧化硅保温层；空夹层门，木质单层玻璃窗。
(二)区位因素分析:估价对象占地面积为1921.37平方米，所处位置为规划工业用地，土地等级为三级，土地平整呈长方形，交通便利，公共设施齐全。
(三)市场背景分析:(略)
(四)用途分析:(略)
(五)估价方法的选择:由于这类厂房交易的实例不多，很难采用市场法进行估价。根据现有资料要求和估价目的，拟采用成本法进行估价。
(六)估值和计算过程:
1。建筑价格根据当地工程造价数据计算，1号厂房单价为987.86元/m2(含建筑成本、税金、建筑利润)。一号车间已经用了一年了。根据部颁标准，钢筋混凝土结构生产楼使用年限为50年，残值率为0。1号厂房建筑价格为:987.86×7685.48×(1-1/50)≈744万(人民币)
2。土地使用权价格:土地征用和平整。土地使用权价格为:47.3×l 921.37÷666.7 = 136.3万元
3。计算估价对象价格，建筑价格与土地使用权价格之和为:744万+136.3万= 880.3万元
(
[案例3—11]分析
1。有些评估师在估算房屋重置价格时只考虑建筑安装成本，不全面。如本报告所述，还应包括建设税和利润。
2。抵押房地产的评估应遵循稳健性原则。本评估报告在评估方法的选择上体现了这一原则，但在评估过程中没有充分体现这一原则。这并不意味着报告中采用的评估计算方法不一定体现保守性原则，而是没有给予足够的重视。
3。评估流程简单，没有说明一号厂房单价和土地单价。