房地产估价案例与分析精讲班第74讲讲义

各类房地产估价(娱乐房地产估价、工业房地产估价、农业房地产估价、特殊用途房地产估价)
一、大纲要求考试目的:
该部分考试的目的是测试应试者对住宅、商业、商务办公、酒店、娱乐、工业、农业、特殊用途等各类房地产的估价特点和影响因素的掌握程度。
考试基本要求:
掌握:娱乐地产及其估价的特点，分别影响该类地产的主要区位条件和主要物理条件，以及在该类地产估价中如何选择估价方法。
熟悉:工业地产及其估价的特点，分别影响该类型地产的主要区位条件和主要物理条件，以及在这些类型地产估价中如何选择估价方法。
了解:农业和特殊类型房地产的估值。
重点:
5。娱乐地产评估
娱乐地产是一种特殊的地产，其评估相对具有个体性和独特性，一般难以把握。娱乐房地产评估中的注意事项需要用案例说明。
6。工业地产的估价
工业地产主要包括厂房和厂区内的其他不动产、仓库和其他用于仓储的不动产。
(一)产业地产的特点及其估值
1)涉及的行业较多；
2)非标车间多，单价差异大；
3)要区分设备和建筑的成本；
4)腐蚀的可能性很大。
(二)工业地产评估的常用方法
1)市场法工业地产通常缺乏同类地产尤其是非标准厂房的交易案例，在同一供求圈内很难找到合格的对比案例，一般不具备采用市场法进行评估的资格。
但在一些新工业区，往往标准厂房较多，这些标准厂房的租售情况(尤其是租赁情况)通常较多，可以考虑采用市场法进行估值。
2)如果收益法能将房地产的收益从企业的总收益中分离出来，可以考虑收益法进行估值。然而，这种分离通常是困难的，尤其是很难准确地区分工厂和设备产生的收入。
3)成本法在工业房地产评估中应用广泛。很容易确定标准厂房的统一重置价格，从而制定当地统一的重置价格表。非标准厂房重置价格的确定主要有两种方式:一种是参照预算价格进行计算，另一种是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等进行修正。校正参数由经验获得。
(三)影响工业地产价值的主要区位条件
1)交通条件；
2)基础设施；
3)地理位置。
(四)影响工业地产价值的主要物理条件
1)土地面积和形状；
2)地质和水文条件；
3)不动产使用。