房地产开发与经营与管理考前辅导第八讲

第八讲现金流和资金时间价值的计算与应用
重点和难点:

这一章是全书的重点，也是投资分析和估值最基础的东西。需要记住的是，一次性支付终值公式、等数列终值公式、现值公式、等差数列现值公式、等比数列现值公式等公式都是由这五个公式转化而来的。同时你要对照并记忆第三册教材中收益法的计算公式。
公式互为因果。一次性支付现值系数和一次性支付终值系数、等系列支付资金回收系数和等系列支付现值系数、等系列支付储存资金系数和等系列支付终值系数互为倒数。
对于本章的教材例题和课件例题，要认真分析琢磨。看完题，要把解法遮起来，独立做。过了一段时间，不看公式和解法，再做一遍，看是否真的能做对。
解题时，一定要注意解题的步骤。应详细列出已知条件、公式和解题过程。

让我们看看下面的例子。

【例5—1】已知某笔贷款年利率为15%，借贷双方约定按季计算利息。贷款的实际利率是多少？

[解法]已知R = 15%，M = 12/3 = 4，则这笔贷款的实际利率
I =(1+R/M)M-1 =(1+15%/4)4-1 = 15。
[例5-2]某房地产开发商向银行借款2000万元，期限3年，年利率8%。如果这笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期一次还本，那么开发商每次为这笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算提前支付利息的时间价值，贷款到期后开发商实际支付的利息是多少？

[解法]已知P = 2000万元，N = 3× 4 = 12，I = 8%/4 = 2%，则开发商每次为此笔贷款支付的总利息为=
P× I× N = 2 000× 2 %×则到期后开发商实际支付的利息= P[(1+I)N-1]= 2 000[(1+2%)12-1]= 536.48(万元)
[例5-3]一个家庭未来10年的月收入预计为16000元。如果其中的30%可以用来支付住房按揭贷款的月还款额，年贷款利率为12%，那么家庭可以偿还的按揭贷款申请额是多少？
[解决方法] (1)已知家庭每月可用于支付按揭贷款的还款额为A = 16 000× 30% = 4 800(人民币)；
月贷款利率I= 12%/12=1%，计息周期数n=10×12=120个月；
(2)那么有还款能力的家庭的按揭贷款额P = A[(1+I)n-1]/(I(1+I)n]
= 4800×[(1+1%)120-1]/(1%(1可以说是应用最广泛的公式。在现实中也有广泛的应用。解决这类问题时，首先要列出A，n，I等已知条件。，并在此列中列出公式以避免计算错误。
[例5-4]某家庭通过按揭贷款的方式购买了一套价值25万元的房子。如果家庭首付是房价的30%，剩下的房价再付。如果按揭贷款期限为10年，按月等额还款，贷款年利率为15%，那要多少还款额简直是痴人说梦？如果家庭收入的25%可以用来支付每月的房贷，那么家庭需要多少月收入才能买上述房子？
问题解决方法:见教材。
解析:此题同例5-3，已知P，求A，但最后问号略有变化。对于这类问题，首先要确定用的是哪个公式，哪个值是关键，比如求这个问题的A值。然后我们可以计算结果。