房地产开发经营与管理精讲班第12讲讲义

3.4.6竣工验收
工程竣工验收是施工过程中的最后一道工序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。竣工验收合格后，质量合格的楼房才能投入使用，出租或出售给客户，让房地产开发商收回投资。对于预租或预售的房地产开发项目，开发商可以通过投入使用获得预付款以外的款项。因此，房地产开发商应当根据有关规定和国家质量标准，对确实符合竣工验收条件的开发项目及时进行竣工验收。对于已建成的开发项目和单项工程，应尽可能做到一个竣工验收，一个投产交付，尽快发挥经济效益。
3.4.6.1竣工验收要求
开发项目竣工并具备竣工验收条件时，承包人应向开发人提供完整的竣工资料和竣工验收报告，并提交竣工验收申请。之后由开发商负责组织相关单位进行验收，验收后给予认可或提出修改意见。承包人应按要求进行修改，并承担因自身原因造成的费用。
正式竣工验收前，开发商需要进行初步检查，以便做好充分准备。初验是指在单项工程或整个开发项目即将完工或全部完工后，由开发商组织对工程质量、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图纸施工及有无遗漏等进行统一检查。根据初步检查，项目监理工程师将列出需要修复的质量缺陷“清单”，然后承包商应认真修复这些缺陷，以通过最终的正式验收。初验有利于加快收尾工程，提高工程质量和配套水平，加强工程技术管理，促进竣工，提高验收。
3 . 4 . 6 . 2竣工验收的依据
开发项目或单项工程竣工验收的依据是:经批准的项目建议书、年度开工计划、施工图及说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验及评定标准，以及合同中与竣工验收有关的条款。建设规模、建筑面积、结构形式、建筑装饰和设备安装应与各种批准文件、施工图和标准相一致。
3.4.6.3竣工验收工作程序
开发项目竣工验收工作程序一般分为两个阶段。
(1)单项工程竣工验收。在开发小区整体建设项目中，单项工程完工后，开发商根据承包商的竣工报告，首先进行检查，并组织施工单位(承包商)和设计单位整理相关施工技术资料(如隐蔽工程验收单、分部分项工程施工验收资料和质量评定结果、设计变更通知单、施工记录、标高、定位、沉降测量资料等。)和竣工图。然后由房地产开发商组织承包商、设计单位、客户(用户)、质监部门正式进行竣工验收，并出具竣工证书。
(2)综合验收。综合验收是指开发项目按规划设计要求全部建设完成并达到施工验收标准后的综合验收。验收准备，以开发商为主，组织设计单位、承包商、客户、质监部门进行初验，再邀请相关城建管理部门，如建委、规划委、建行、人防、环保、消防和开发办、规划局等。，参与正式的综合验收并出具验收报告。
(3)竣工验收及备案。开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程验收报告和规划、公安、消防、环保等部门的批准文件或者许可文件报送建设行政主管部门或者其他有关部门备案。工程竣工验收需要提交的文件包括:
1)工程竣工验收备案表；
2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括报建日期、施工许可证号、施工图设计文件审查意见、勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件、验收人员签署的竣工验收原始文件、市政基础设施相关质量检测和功能测试资料以及备案机关认为必要的相关资料；
3)法律、行政法规要求的规划、公安、消防、环保等部门出具的批准文件或者许可文件；
4)施工单位签署的工程质量保证书；
5)法律法规要求的其他文件。商品房还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
组织竣工验收时，应对工程质量进行综合评价。如果工程的主体部分或关键部分不符合质量要求，将直接影响使用寿命和工程寿命，因此应进行修复和加固，然后进行质量评定。工程未经竣工验收或验收不合格的，开发商不得使用或办理客户入住手续。