房地产开发经营与管理精讲班第9讲讲义

房地产开发程序(第一部分)
一、大纲要求
考试目的
该部分考试的目的是测试考生对房地产开发、房地产开发程序、房地产开发程序各阶段主要工作等概念和内容的掌握程度。考核的重点应是房地产开发过程中各阶段人员的掌握和熟悉程度，以及建设过程中土地使用权的取得和相关管理工作。
考试基本要求
硕士:房地产开发的概念、主要流程、各阶段主要工作内容。【/br/】熟悉:投资机会选择与决策分析的方法、土地使用权取得的方式、建设过程中相关管理工作的内涵、房地产开发项目租售阶段的物业销售形式、租售方案的制定。
了解:规划审批、开工审批、建设工程招投标的工作程序和内容，以及租售阶段的宣传和广告策略。
重点:
1。房地产开发程序概述
房地产开发是通过各种资源的组合使用，为人们提供住宿空并改变人类生存的物质环境的活动。这里的资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共设施、劳动力、资金和专业经验。房地产开发流程包括寻找投资机会、投资机会筛选、可行性研究、取得土地使用权、规划设计及方案审批、签订相关合作协议、施工及竣工验收、营销等步骤。这些步骤可以分为四个阶段，即投资机会选择和决策分析、前期工作、建设阶段和租赁销售阶段。
2。投资机会选择与决策分析
投资机会选择主要包括寻找和筛选投资机会两个步骤。投资决策分析主要包括项目的市场分析和财务评价。
3。前期工作
(一)取得土地使用权
土地收购储备是指市政府通过设立专门机构，负责本行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发、土地交易等活动的一种工作制度。
取得土地使用权的方式:
1)出让土地使用权的方式包括:招标、拍卖、挂牌、协议；
2)划拨土地使用权；
3)原划拨土地上的房地产存量土地使用权；
4)与当前土地使用权所有者合作。
(2)确定规划设计方案，取得规划许可
规划设计条件包括:地块面积、用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地率、拟配置的公共设施和工程设施、建筑边界、开发期限及其他要求。附图应包括:地块位置及现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、标高、出入口位置、建筑边界、地块周边环境及基础设施情况。【/br/】房地产开发前期的规划管理主要体现在以下几个方面:开发项目选址定点审批、核发《建设用地规划许可证》和规划设计条件、审批规划方案和初步设计、核发《建设工程规划许可证》等。
(三)建设工程招标
建设工程招标方式可分为公开招标和邀请招标。
公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。在进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构可通过海报、报纸、广播、电视等在全市、全国乃至全球一定范围内公开发布招标公告，或直接向一些有招标潜力的公司发送招标公告，以吸引所有具备相应条件并愿意参与投标的承包商。
邀请招标是指招标人以投标邀请书的形式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也叫选择性招标。邀请招标时，开发商或其委托的招标代理机构可向信得过的、合格的施工承包商发出招标通知或邀请信，邀请其参加开发项目的投标竞争。【/br/】房地产开发项目建设工程招标程序:投标申请、编制招标文件、编制招标工程标底、确定招标方式及发出招标公告或投标邀请书、投标人资格审查、招标项目交底和答疑、开标、评标、决标、签订合同。
(4)申请和批准启动
4。建设阶段
建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收的过程。开发商在施工阶段的主要目标是在投资预算范围内，按照项目开发进度的要求，高质量地完成建筑安装工程，使工程按时投入使用。开发商在施工阶段涉及的管理工作是实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的项目管理。在建设过程中从业主的角度出发。
(1)质量控制是指项目管理机构以合同规定的质量目标或国家标准、规范为目标进行的监督管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。
(2)进度控制是指以项目进度为基础，综合运用组织、技术、经济、合同等手段对施工项目进行的时间管理。施工进度控制工作的主要内容包括:项目施工总周期目标的论证和分析；编制项目建设工程进度计划；准备其他支持计划；监督项目建设进度的实施；施工现场调查与分析。
横道图法是用直线在时间坐标上表示单个项目进度的方法。
网络计划是以网络图的形式表达项目的进度计划，在网络图中可以确切地显示出各项任务的相互关系和制约关系；其次，我们可以计算每个项目工作的最早和最晚开始时间，这样我们就可以找出关键工作和关键路线。
(3)成本控制的主要工作:制定成本计划，确定成本控制的目标；审查施工组织设计和施工方案；控制项目资金的动态结算；控制工程变更。
(4)合同管理开发商的主要合同关系:土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程建设合同、采购合同、买卖合同、联合开发或房地产转让合同等。
承包商的主要合同关系，包括工程合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联营合同等。
(5)安全管理的原则是安全第一，预防为主。
(6)竣工验收依据:批准的项目建议书、年度开工计划、施工图纸及说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验及评定标准、合同中与竣工验收有关的条款。
工序分为两个阶段:单项工程竣工验收和综合验收。
5。租售阶段
(1)选择物业销售形式:开发商自行租售，委托物业代理两小时。
产权代理的形式:共同代理与代理、买方代理、卖方代理与双重代理、总代理与分代理。【/br/】委托物业代理的注意事项:充分了解物业代理及其工作人员的专业素质、物业代理在营销方面可投入的资源、物业代理的过往业绩，根据物业类型选择物业代理，谨慎签订物业代理合同。
(二)制定租售计划
1)成本导向定价法包括成本基础定价法和目标定价法。它意味着在成本基础定价中，开发商根据开发物业的成本加上一定比例的奖金来设定房地产的销售价格。目标定价是指根据预计总销售收入和预计销售量来制定价格的一种方法。
2)买方导向定价包括认知价值定价和价值定价。认知价值定价法是房地产开发商根据购房者对房产的认知价值来制定价格的方法。
3)面向竞争的定价。
(3)制定宣传和广告策略。