房地产开发经营与管理精讲班第7讲讲义

房地产市场及其运行规律(二)
一、大纲要求
考试目的
这部分考试的目的是测试考生对投资、房地产投资等基础知识的掌握程度。
考试基本要求
硕士:投资的概念、分类、特点和作用，不动产投资的概念和特点，不动产直接投资和间接投资的概念。
熟悉:房地产投资的形式、利弊。
了解:房地产投资风险和投资组合的概念，房地产投资风险的类型及其对投资者行为的影响。
亮点:(略)
二。内容解释
2.3房地产市场的特点和功能
2.3.1房地产市场的特点
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有一般的市场规律，如接受价值规律、竞争规律和供求规律。但是，由于房地产商品具有不同于其他商品的独特属性，以及房地产业在国民经济中的特殊重要地位，房地产市场具有一系列不同于一般市场的基本特征，可以概括为以下几个方面:
2.3.1.1市场供给的特点
由于房地产商品的供给很难在短时间内增加或减少，因此市场供给在短时间内缺乏弹性；由于房地产的区位、环境、数量、等级的不同，市场供应呈现异质性；由于土地的有限性和不可再生性，房地产投资规模巨大，房地产市场具有高度的垄断性，导致房地产市场中供应商之间的竞争不充分和广泛。
2.3.1.2市场需求特点
房地产是人类生存、享受和发展的基本物质条件，是一种基本需求。市场需求首先是广泛的；与市场供给的异质性相一致，需求者在购买房地产时通常有不同的目的和假设，因此需求是多样的；同时，购买房产成本巨大，通常需要金融信贷机构进行融资。
2.3.1.3市场交易的特点
由于房地产市场的商品是不可移动的，交易是房地产产权的流转和重新定义；房产交易通常需要经过复杂严谨的法律程序，耗时较长，通常花费较大。再加上缺乏市场信息，市场交易通常需要评估师或房产中介等专业人士的服务。
2.3.1.4市场价格的特点
房地产商品的不可移动性使得房地产价格与其所处的地理位置有很大的关系；其次，由于人口的持续增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体上呈上升波动趋势；但实际价格是在长期考虑下个别形成的，不能忽略交易中涉及的个别因素的影响。
以上四个方面是房地产市场的主要特征，但某个国家或地区的房地产市场也受其社会经济环境的影响，特别是受社会制度的影响。如果说不同的社会制度形成了不同的土地所有制，那么中国的土地流转制度导致了中国房地产市场的某种独特性。
2.3.2房地产市场的功能
在任何市场中，一种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但价格不仅预示着市场的变化和趋势，还通过价格信号引导买卖双方的行为。简而言之，价格机制通过市场发挥作用。房地产市场的功能可以分为以下几个方面:

2.3.2.1存量房产资源和利益分配
由于土地资源有限，房产开发建设周期长，滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多希望拥有房产的人群和机构中进行分配。通过市场机制的调节，这种分配可以在达到买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下完成。
2.3.2.2展示了房地产市场的需求变化
我们可以先通过一个简单的例子来说明市场的这种作用。如果居民想搬出租来的房子，自己买房子，市场上的房子价格就会上涨，租金就会下降。如图2-1所示，售价从OP增加到OPl，租金从OR减少到OR1。需求的增减有几个原因:未来预期收入的变化；政府税收政策的影响；收入水平或消费口味的变化；原本是用于其他资金的介入和土地供应的改变。
2.3.2.3引导供给适应需求的变化
房地产市场供给的变化可能由以下两个原因引起:
(1)新的房地产项目的建设或原有物业用途的改变。由于一部分需求从租房变成卖房，房租下降到OR1，租房供给从OL下降到OL1，所以LL1可以转化为卖房，因为卖房需求增加了MM1。最后，均衡价格OP1和均衡租金OR1已经形成。
(2)某类物业或备选物业之间的租售比发生了变化。根据当地房地产收益率水平，同类型物业有一个合适的租价比。比如一般情况下，一套房子的价格相当于100个月左右的房租。如果价格过高，租房需求就会增加，反之亦然。比如1994年北京写字楼供应紧张，月租达到每平方米110美元，于是出租部分酒店和公寓作为写字楼，使得这三类物业的供应相对发生变化。【/br/】需要指出的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间来完成，而由于房地产市场的不完全特性，这种变化需要相对较长的时间。同时，市场供求的有效调节也是建立在一些假设的基础上的，即所有的房地产利益都是可分解的，存在一个完整的资本市场。但事实上，这些假设很难实现。比如银行的信贷政策往往受到政府宏观政策的影响，以至于不是所有人都能得到金融机构的支持；为了整个社会的利益，政府也会通过城市规划、价格控制或租金控制等政策干预市场。房地产市场的不完全性使得它不可能像证券市场、外汇市场、期货市场那样在短时间内达到市场供求平衡。
由于房地产市场通常需要一年以上的时间来完成供需平衡的调整过程，而新的平衡已经达到甚至尚未达到，新的影响因素可能会立即出现，导致新的失衡。所以，用“不平衡是绝对的，平衡是相对的、暂时的”来形容房地产市场是比较合适的。
2.3.2.4引导政府制定科学的土地供应计划
在我国，城市土地属于国家所有，这为政府通过制定科学的土地供应计划，满足全体社会成员的生产生活需求，调节房地产市场供求关系提供了最可靠的保障。但是，要制定土地供应计划，首先要了解房地产市场。通过对市场提供的该楼盘的存量、增量、成交价格和数量、空购买率、吸收率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，制定出既符合市场需求，又具有较强可操作性，体现政府政策和意志的供地方案。
2.3.2.5引导需求适应供给条件的变化
例如，随着建筑技术的发展，在地价日益昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅供应量逐渐增加，与多层住宅相比价格逐渐降低，使得城市居民纷纷转向购买高层住宅 从而减少城市中心区多层住宅的需求压力，使减少多层住宅的供应成为自然。 因此，市场可以引导消费趋势以适应供给条件的变化，这甚至有助于政府调整城市土地利用结构，提高城市土地利用效率。