房地产开发经营与管理精讲班第29讲讲义

二。内容说明
7.1房地产项目不确定因素分析
在第六章所述的评价指标计算方法中，各因素的取值是基于估算和预测，但在实际开发和投资过程中，这些因素容易发生变化，某些因素的变化对评价结果影响较大。因此，在评估过程中，找出这些主要影响因素，分析其变化对评估结果的影响，可以为开发商或投资者提供更多的决策支持信息，使其在未来的开发投资过程中得到有效控制。
7.1.1房地产开发项目的主要不确定因素
通过第六章实例的计算，我们可以看到，对于房地产开发项目，涉及的主要不确定因素有:土地成本、建筑安装成本、租赁价格、开发期和租赁期、贷款利率、建筑容积率等。这些因素对房地产开发项目的经济评价结果有很大的影响。
7.1.1.1土地成本
土地成本是房地产开发项目评估中的一个重要计算参数。在项目评估中，如果开发商没有取得土地使用权，土地成本往往是未知的。因此，通常需要参考近期土地交易案例，通过市场比较法或其他方法估算土地成本。但土地成本由出让金、城市建设配套费和土地开发费构成，在土地地块现状复杂、土地交易市场不完善的情况下，很难准确估算。
房地产市场的变化也会导致土地成本的快速变化。相关统计分析表明，土地成本在大城市中心区已占到总开发成本的50% ~ 60%，在城市郊区也占到总开发成本的30%左右。而且随着城市的发展，城市可利用土地资源的减少，土地成本在城市房地产开发项目总开发成本中的比重日益增加。因此，分析土地成本变化对房地产开发项目经济评价结果的影响非常重要。
7.1.1.2建安工程造价
在房地产开发项目评估过程中，建安工程造价的估算比租赁价格更容易，但即便如此，评估中使用的估算值也很难与实际值一致。建安项目成本变化的原因主要有两个:
(1)开发商在决定购买土地进行开发之前，通常要自行或委托房地产评估机构对整个建安项目的成本进行详细的估算，并在此基础上计算出可承受的土地价格。开发商取得土地使用权，就要选择合适的承包商，在适当的时候从承包商那里得到一个可以接受的合理的报价，也就是价签，并据此签订建设工程合同。由于购买土地使用权等一系列准备工作，建安工程造价预计时间与承包商报价时间之间，往往存在半年至一年的时间差。在此期间，建安工程估算造价可能因建筑材料或人工价格水平的变化而上涨或下跌，使得工程评标时的建安工程估算造价与签订合同时的投标价格不一致。如果合同价格高于原来的估价，开发商的利润就会减少；反之，如果合同价格低于原来的估计值，开发商的利润就会增加。
(2)建筑工程开工时，建筑工程造价也会因建筑材料价格和人工费用的变化而发生变化。这种变化对开发商是否有影响，取决于项目合同的形式。如果合同是固定总价合同，建筑安装工程费用变化的风险由承包人承担，对发包人基本没有影响。否则，开发商将不得不承担项目建设阶段因建筑材料和人工成本上涨而导致的建安工程成本增加。
7.1.1.3租金价格
租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流，因此租金或销售价格对房地产开发项目收入的影响是显而易见的，准确估计租金和销售价格并不容易。在项目评估过程中，租金或售价是通过与市场上最近出售的类似物业的租金或售价进行比较和修正而确定的。这种比较实际上隐含了一个基本假设，即不考虑通货膨胀因素和开发期租金和售价的增减，而只估算“今天”的租金和售价水平。但是，同类型物业市场的供求变化，以及开发过程中社会、经济、政治、环境因素的变化，都会对物业的租金价格水平产生影响，而这些影响是很难提前定量描述的。
7.1.1.4开发期和租赁期
房地产开发项目的开发期由准备期和建设期两个阶段组成。第一阶段，开发商要进行征地拆迁安置补偿，委托设计院做规划设计方案和方案审批，还要办理市政基础设施使用申请手续。如果开发商提交的方案不能马上得到政府相关部门的批准，或者得到批准的方案开发商不满意，这不仅会改变项目的规模和布局，还会耽误宝贵的时间。此外，在项目建设开始之前，开发商必须安排项目招标。招标过程所需的时间与项目的复杂程度和投标人数有关，招标时间也会影响开发周期。
工期，即建设期一般可以准确估算，但一些特殊因素的影响也可能导致建设期的延长。比如某些建筑材料或设备的短缺、恶劣的天气、政治经济形势的突变、劳资纠纷导致工人罢工，或者在基础开挖中发现重要文物或意外的特殊地质情况，都有可能导致工程停工，延长工期。由于工期的延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总成本上升的风险。此外，合同形式选择不当也可能导致承包商故意拖延工期，导致项目开发周期延长。
租售期(租赁期或出售期)的长短与宏观经济形势、市场供求、市场竞争、房地产价格的预期未来走势、房地产项目的类型有直接关系。比如，低价商品房、保障房项目的销售周期远低于高档商品房项目；商业地产开发项目的租售周期远远长于住宅项目。当房地产市场供过于求，房地产价格预期下降时，租售期会延长；当商品房供应量减少，房地产价格预期上涨时，租期就会缩短。租期的延长会增加房地产开发项目的融资成本和管理费用，尤其是在贷款利率较高的情况下。延长租期或出售期将给开发商带来沉重的财务负担。
7.1.1.5的容积率及相关设计参数
在开发项目土地面积一定的情况下，容积率决定了项目可建筑面积的多少，建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装成本。如前所述，在项目评估阶段，开发商不一定能拿到政府相关部门的规划批文，所以容积率和建筑面积都是不确定的。此外，即使有关部门批准了开发项目的容积率或建筑面积，项目可供出租或出售的面积仍不能完全确定。因为楼房出售时公共面积的分摊与不分摊，出租时可出租面积占总建筑面积的比例等参数，只能在项目评估阶段根据经验粗略估算。
7.1。1.6资本化率
资本化率也是影响经济评价结果的最重要因素之一。其中稍有变化，就会极大地影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。众所周知，项目的总开发价值或物业资本价值可以通过项目建成后的年净营业收入除以资本化率得到。现在假设一个项目的年租金净收入预计为100万元。如果经过市场调查分析后确定资本化率为7%，则与8%相差1%，但获得的项目资本价值相差1428万元-1250万元= 178万元。此外，当采用现金流量折现分析法进行项目评估时，行业内部收益率或目标收益率也在很大程度上影响着项目的投资决策。
目前，房地产开发项目资本化率的常用选取方法是选取几个参考项目的实际租金净收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率，即:R =(P1/V1+P2/V2+P3/V3+…+PN/VN)/N = 1/N .∑PI/VI，PI-VI——第I个参考项目的市场价值或售价；R—资本化率。【/br/】由于不同评估师的经验和专业知识以及手中的市场资料，所选取的参考项目可能会有所不同，因此会得出不同的结论。此外，由于开发周期内市场条件的变化以及参考项目与评估项目的差异，评估中选取的资本化率或折现率与未来实际投资收益率相比必然存在误差，使开发商承担额外风险。
7.1.1.7贷款利率
贷款利率的变化对开发项目的财务评价结果也有很大的影响。房地产开发商在开发建设项目时，资金通常只占总投资的20% ~ 30%，其余部分不得不通过向金融机构借款或预售楼花来筹集。所以资金使用成本，也就是利息支出，对开发商的最终利润影响很大。相关数据显示，20世纪90年代初，我国房地产开发项目的财务成本一度占到总开发成本的15%-25%。进入21世纪以来，由于世界范围内经济增长放缓，各国贷款利率不断下调，到2002年已降至6%左右。但是，随着全球经济的复苏，贷款利率在未来肯定会再次上升。利率的影响决定了开发商利用财务杠杆的有效性。
除上述七个主要不确定因素外，资本金或贷款资金占开发项目总投资比例的变化也会对项目评估结果产生较大影响。