房地产开发经营与管理精讲班第27讲讲义

经济评价指标与方法(二)
一、大纲要求:
考试目的:测试应试者对房地产投资项目经济效果的认识以及对各种经济评价指标及其计算方法的掌握程度。
考试基本要求:
掌握投资回收和投资回报的概念、经济评价指标体系、利润指标的计算方法和案例应用。
熟悉:投资与成本的概念，营业收入、利润、税收的概念及关系，房地产投资经济效果的表现形式，偿债能力指数的计算方法及案例应用。
了解:通货膨胀对房地产投资项目经济评价的影响。【/br/】要点:(略)【/br/】二。内容解释:
[例6-5]某房地产开发商以5000万元的价格取得一块面积为4000 2的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%。楼高14层，1-4层。建设成本3 500元/㎡，专业费用占建设成本预算的8%，其他费用如管理费460万元，管理费为土地成本、建设成本、专业费用和其他费用之和的3.5%，营销费、销售代理费和销售税分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计售价为12 000元/㎡。贷款年利率12%，按季计息，融资成本为贷款利息的10%。项目总建筑面积、标准层各层建筑面积、开发商可用的成本利润率是多少？
[解决方案]
(1)项目总开发价值
1)项目建筑面积:4 000× 5.5 = 22 000 (m2)
2)各层标准层建筑面积:(22 000—4 000× 60%) 3)项目销售总收入:22000×12000 = 26400(万元)
4)销售税金:264001)土地成本:5000万元
2)施工成本:22000×3500 = 7700元
3)专业费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等。): 7,700× 8% = 616 (.4)其他费用:460万元5)管理费用:(5，000+7，700+616+460) × 3.5% = 482.16(万元)
6)财务费用
A .土地费用利息:5，000× [(1+] B .建造费用/专业费用/其他费用/管理费用利息:(7，700+616+460× 482.16) × [(1+1 8)项目总开发成本:5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924 = 18802.02元
(3)开发商利润:24684-18802.02 = 5881.98。