房地产开发经营与管理精讲班第40讲讲义

9.3房地产项目融资
9.3.1房地产项目融资的概念
房地产投资项目所用资金的9.3.1.1特点
房地产投资项目所需资金不仅有“货币—生产—商品—货币”的一般周期性、连续性的资金运动过程，而且有大量的预付资金。基于这些特点，房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在:资金投入的集中与来源的分散的矛盾，资金投入量大与各项收入来源少的矛盾，投资回收周期长与再生产过程连续性的矛盾。对于房地产投资者来说，如何解决这些矛盾是项目投资顺利进行的基本前提。
房地产项目融资的9.3.1.2含义
房地产项目融资是整个社会融资体系的重要组成部分，是为房地产投资者进行融资，保证投资项目顺利进行的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资也包括资金筹集和资金供给两个方面。没有资金筹措，资金供给就会成为无源之水，无本之木。
房地产项目融资的本质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融资，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。房地产项目融资的特点是融资过程中的储贷关系，以房地产项目为核心。投资者通过对房地产投资项目进行融资，通常可以将固定在土地上的资产变成流动资金，从而进入社会生产流通领域，达到扩大社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。
9.3.1.3房地产项目融资的意义
资金问题一直是房地产投资者最关心也最头疼的问题。任何房地产投资者想要在竞争激烈的房地产市场上取得成功，不仅取决于他的技术能力、管理经验和他在以往房地产投资中赢得的声誉，还取决于他筹集和使用资金的能力。就房地产开发投资而言，即使开发商取得了开发建设用地的土地使用权，但如果开发商缺乏实际的融资能力，不能提前妥善安排建设资金，结果很可能因流动资金紧张、周转困难而以失败告终；对于房屋投资，如果金融机构不能提供长期抵押贷款，投资者的投资能力将受到很大限制。所以，虽然大家都知道房产投资有获取高额利润的可能，但是这样的高额利润却是大多数人无法企及的。
从金融机构的角度来说，如果自己拥有的资金不能及时融出，就会因为通货膨胀的影响而贬值。如果这些资金是通过吸收储蓄存款来归集的，就要提前支付资金的利息。因此，金融机构只有设法及时将资金融出，才能避免闲置资金造成的损失。当然，金融机构在出借资金时要遵循流动性、安全性和收益性的原则。各国的实践表明，房地产业是吸收金融机构信贷资金最多的行业。房地产开发商和投资者是金融机构的客户之一，也是金融机构之间最重要的竞争对象。
9.3.2房地产项目融资方案
9.3.2.1融资组织形式的选择
研究融资方案，首先要明确融资主体，融资主体要进行融资活动，承担融资责任和风险。项目融资的主要组织形式有:现有项目法人融资和新项目法人融资。
现有项目法人的融资形式是基于现有法人的融资活动，其特点是:不设立新的项目法人，由现有法人统一组织融资活动，承担融资责任和风险；拟建项目一般是在现有企业资产和信用的基础上进行，其增量资产形成；从现有法人的整体财务状况考察融资后的偿债能力。
新设项目法人的融资形式是指新设项目法人开展的融资活动，其特点是:项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金组成；新设立的项目法人应承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
9.3.2.2资金来源的选择
在对房地产投资项目所需资金量进行估算后，根据资金的可行性、供给的充足性和融资成本的高低，在上述房地产项目可能的资金来源中选择项目融资的资金来源。
常用的融资渠道有:自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构(信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等)的资金。)、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。目前，我国房地产开发投资的资金来源主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款
9.3.2.3资本筹集
资本作为投资者在项目投资中提供的资金，是获得债权资金的基础。国家房地产开发项目资本金比例要求为30%。对于房地产投资，资金比例通常是购买房产时的首付比例。
出资可以是现金、实物、土地使用权等。实物出资必须经有资质的资产评估机构评估定价，且在资本中不能超过一定比例。项目法人筹集项目资金的新渠道包括政府政策性资金、国家授权投资机构资金、国内外企业资金、社会组织资金和个人股份。项目法人现有项目资金筹集渠道，包括现金、资产变现资金、发行股票募集资金、政府政策性资金和境内外法人资本。
现有项目法人为上市公司时，可通过发行新股为特定房地产开发投资项目募集资金。房地产是上市房地产公司发给股东的所有权凭证。股东作为股东，承担公司的有限责任，同时享有相应的权利，承担相应的义务。上市房地产公司可以根据企业的资金需求，选择发行不同种类的房地产股票，包括普通股和优先股。优先股享有收益分配的优先权，但一般没有公司的经营权。优先股可分为三类:累积优先股、股息可调优先股和可转换优先股。代表普通股股东在股份中的财产和所有权。持有普通股的股东对公司的经营管理行使权力，出席股东大会并享有表决权。【/br/】以资金或土地使用权作为人力入股价格的合作开发模式，也是一种有效的融资方式，分散融资压力。通过发挥合作方各自的优势，各合作方承担或自筹资金，可以有效提高房地产企业的投资能力。目前，国内许多房地产开发项目都采用了合作开发模式，使得有房地产开发投资管理能力但资金短缺的开发商与有资金投资能力但无房地产投资管理经验的企业优势互补，取得了良好的效果。合作还包括与现有土地使用者的合作。通过将部分或全部土地开发费用(拆迁、安置、补偿)作价入股，可以大大降低开发前期的资金投入和资金压力。