考前辅导：第17讲房地产价格影响因素分析

第十七讲房地产价格影响因素分析

内容:

①自身因素；
②环境因素；
③人口因素；
④经济因素；
⑤社会因素；
⑥行政因素；
⑦国际因素；
⑧心理因素；
⑨其他因素。

0.1自身因素

房地产的状况与其价格直接相关。所谓自身因素，是指反映不动产本身及其所处位置的实物、权益的那些因素。前面几章已经解释过权益，比如第三章的“合法性原则”和“使用原则”。这里主要分析位置和实物的因素。
10.1.1区位
人们的生活和生产等活动都需要不动产的区位。房地产的位置直接影响其所有者或使用者的生活满意度、经济效益或社会影响。所以一个楼盘的价格会因为位置的不同而有很大的差异，比如是位于城市还是乡村，是位于城市的中心还是边缘，是不是临街，是朝阳还是背朝朝阳。尤其是城市用地，它的价格几乎是由区位决定的。所以关于房地产有一句名言:第一是地段，第二是位置，第三是位置。虽然地段不能代表房地产的一切，但是这句话说明了地段对房地产的重要性。
房地产区位的优劣，是先天的自然条件和后天的人为影响形成的。在实际估值中，关键是要搞清楚哪个位置优，哪个位置劣。虽然不同用途判断房产位置的标准不同，但一般来说，位于或靠近人们经济活动中心、主干道入口、行人较多、车流量较大的房产价格一般较高；相反，封闭街道和郊区的房地产价格普遍较低。具体来说，商业地产的选址主要看其繁华程度和临街状况。住宅楼盘的选址主要看周边环境、安宁程度、交通是否便利、离市中心的距离。其中，别墅的要求是亲近自然，环境品质优良，住在里面能保证一定的生活私密性。工业地产的选址通常取决于行业的性质。一般来说，位置有利于原材料和产品的运输，便于废物处理和电力获取，因此其价格会趋于较高。
房地产的区位不同于自然地理和社会经济的区位。房地产的自然地理位置虽然是固定的，但其社会经济位置会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或分流、或其他建设等原因造成的。当房地产的位置由坏变好时，其价值就会上升；反之，其价值就会下降。
10.1.2肥力
肥力是土地的肥沃程度，是土地为植物生长和繁殖提供养分的能力。自然土地可能有不同的肥力，但也可以通过人工施肥或土地改良来提高。
肥力对农业极其重要，对其他行业则不然。因此，肥沃的因素主要与农田的价格有关。对于农业用地，显然土地肥沃，地价高；反之，土地贫瘠，地价就低。在农用地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素，越是偏远的地区，肥力对地价的决定性作用越大。
10.1.3地质条件
地质条件决定土地的承载力。土地承载力是指土地承载货物的能力，特别是在保证地基稳定的条件下，建筑物沉降不超过允许值的地基承载力。


地价与地质条件关系的本质是地质条件决定建设成本。地质条件好的建设同样的建筑和土地，基础设施成本低，因此地价高；相反，所需的基础设施成本高，土地价格低。不同地震烈度的建筑的抗震设防要求也能说明这个问题。这些可以通过假设开发法看得很清楚。
10.1.4地形学，地形学
地形学是指同一块土地上地面的高低起伏。地形是指这片土地与相邻土地的高度关系，尤其是与相邻道路的高度关系，比如是高于还是低于路面。
平坦、起伏、低洼的地形影响房地产的开发建设成本或利用价格，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价高；土地不平，地价低。在其他条件相同的情况下，地势高的房地产价格高于地势低的房地产价格。
地形地貌对房地产价格的影响还体现在:在城市中，如果人口急剧增加，工商业发展迅速，土地需求增加，土地向外发展受到地形地貌的制约(如四面有山或河流阻挡)，必然导致土地价格的普遍上涨。
10.1.5土地面积与形状
两块位置相同的土地，由于面积不同，会有高低差价。一般来说，经济用途太小的土地价格较低。
土地形态是否规整，对地价也有一定的影响。规则用地主要指正方形和长方形用地(但长宽比例要合适)。由于形状不规则的土地不能得到有效利用，其价格一般低于形状规则的土地。
10.1.6日照、风向、降水、自然周期性灾害
一般来说，有周边建筑物或其他物体遮挡的房地产(尤其是住宅的价格)比没有遮挡的同类房地产价格低。
同一条街的商业地产，因为位于阳光面和背面，价格是不一样的。因为这样可以影响行人数量，从而影响顾客数量，间接影响收入水平。
农用地中的坡地、阴地、阳地的价格差异也很明显。
房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，迎风地区的房地产价格一般较高，顺风地区的价格较低。
考虑到降水和地形的结合，对房地产价格的影响是显而易见的。地形虽然低洼，但如果降水量不大，不容易积水，所以地形对楼盘价格影响不大；反之，如果降水量大，地形对房地产价格的影响就大。
有自然周期性灾害的地方，比如有自然周期性洪水的江河、湖泊、海岸，土地利用价值低，甚至不能利用。如果勉强使用，一旦自然灾害来袭，人民的生命财产就得不到保障。所以这种地的价格一定很低。
10.1.7建筑本身
建筑的规划设计、布局、功能、质量、外观等因素对房地产价格的影响很大。以一个建筑的外部形象为例，包括建筑风格、风格、色调等。，并对房地产价格有很大的影响。凡是外观新颖美观的建筑，都能给人以舒适的感觉，所以价格高；反之，单调沉闷，难以激起人们强烈的享受欲望，甚至压抑恶心，所以价格低廉。

0.2环境因素

影响房地产价格的环境因素是指房地产周围对房地产价格产生影响的物理因素。这些因素主要包括大气环境、声学环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
10.2.1大气环境
大气是空气体，是人类生存不可缺少的物质。空气体的质量对人体健康非常重要。房产所在区域是否有难闻的气味、有害物质、灰尘对房产价格影响很大。尤其是化工厂、屠宰场、酱厂、酒厂、厕所等。可能造成空气体污染。因此，靠近这些地方的房地产价格较低。
10.2.2声学环境
汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围是否有农贸市场)等。，都可能形成噪音。对于住宅、酒店、办公、学校、科研等类型的房产，噪音大的地方，房产价格较低；噪音低、安静的地方，房地产价格通常高。
10.2.3水文环境
地下水、沟渠、河流、江河、湖泊、海洋等的污染程度。对附近的房地产价格也有很大的影响。比如，在通过打井解决饮用水的地区，地下水的质量或其污染程度会对该地区的房地产价格产生较大影响。
10.2.4视觉环境
楼盘周围摆放的东西是否凌乱，如电线杆、广告牌、招牌等的架设状况、设计等。都漂亮，建筑是否和谐，公园和绿化形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格产生影响。
10.2.5卫生设施
卫生设施，包括垃圾堆放，也影响房地产价格。