如何提高拆迁评估价格的执行力

一是拆迁“评估难”，削弱了拆迁评估价在安置补偿中的权威性。

《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定:“拆迁补偿可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换”。第二十四条规定:“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，以房地产市场评估价格确定”。第二十五条规定:“实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，并按照本条例第二十四条的规定结清产权调换差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位和权威作用。然而，在当前“拆迁难”的环境条件下，拆迁“评估难”成为“拆迁难”的孪生兄弟，面临诸多困难和问题，导致评估价格在拆迁补偿实施中难以体现其作为补偿依据的权威性。主要体现在以下几个方面:

第一，“入市难”。由于一些拆迁户对拆迁工作的抵制和阻挠，一些拆迁项目从一开始就面临着“拆迁难”的问题。动迁会议秩序混乱，难以维持，致使规定的程序和内容无法顺利进行；部分住户不愿抽签确定鉴定机构(为公开公平起见，鉴定机构一般由拆迁当事人代表在动迁会上抽签，并现场公证)。即使由拆迁当事人代表抽取鉴定机构，也有部分住户不愿配合，不允许鉴定人员实地勘察，无法实施分类鉴定或分户鉴定，直接影响拆迁工作的正常启动。

第二，“信难收”。评估是对被拆迁房屋价值的确认。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，“是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对房地产市场价格进行评估，以确定被拆迁房屋的货币补偿金额”。第十一条规定:“拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。在估价实践中，为了使估价结果反映公开的市场价值，估价人员必须按照估价标准、估价路线和估价方法的要求进行实地调查，收集相关资料作为估价参数，其中房地产交易信息是非常重要的依据。然而，在房地产市场交易过程中，部分买卖双方为了逃避相关税费，在申报交易价格时存在不真实、不规范的行为。为了尽量减少税费损失，管理部门一般确定交易指导价(标准价)来解决问题:即当申报价格高于指导价时，以申报价格计算税费；申报价格低于指导价时，相关税费按指导价计算。这在客观上造成了一定量的交易信息不真实。这些信息一旦作为评估的依据，将直接影响评估的真实性，导致评估价格不能反映市场价值。

三是“执行难”。在拆迁估价实践中，还普遍存在着估价结果难以落实的问题。主要表现在:一方面，拆迁人不愿意接受。由于拆迁人是评估的委托方，评估价格直接影响拆迁补偿费用。为了降低成本，有的要求鉴定机构调整鉴定价格，有的甚至要求先降再降，否则拒绝鉴定费，直接干预鉴定结果。另一方面，被拆迁人不接受。由于被拆迁人的补偿预期较高，一定数量的住户坚持较高的补偿要求和意见，往往以补偿价格标准过低为由拒绝接受评估价格。为了解决这一问题，在行政力度有限的情况下，通常采取“评估+浮动+奖励+协商”的方式，即在评估价格的基础上，提高一定比例的住房或经营性用房，加上奖励，再根据居民提出的一些实际困难和要求，由双方协商确定补偿价格。作为平等民事主体之间的协商，客观上存在很大的随意性。但多数情况下，拆迁单位迫于尽快搬迁的形势，不得不基于居民的要求达成协议，以验收为“结合点”。实际上，此时的补偿金额，不仅存在相同情况下补偿标准差异大、补偿标准不一致的矛盾问题，而且已经远远偏离评估价格，无法真实反映被拆迁房屋的市场价值。这种评估价格执行不当，直接影响拆迁评估的严肃性，削弱评估价格在拆迁补偿安置中的权威作用。

二、拆迁评估价格执行不到位的主要原因。

拆迁价格执行不力的原因很多，其核心是利益冲突，主要表现为拆迁主体(拆迁双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益冲突。

一是因为被拆迁人要求拆迁补偿款太多，协商困难。目前，在拆迁补偿问题上，拆迁户的期望值普遍较高。这表现在:有的人不了解拆迁政策，过分强调对自身利益的保护，坚持过分的要求或意见；其中一部分属于“旧拆”。在城市改造拆迁过程中，他们曾经从拆迁中获益，所以想通过坚持过分的要求再次获得利益；受“老拆迁”、“富拆迁”的影响，一些人漫天要价、无理取闹，总想通过坚持过高要求来达到超额补偿；有的甚至受“缠访户”、“扰访户”的影响，不惜一切代价向拆迁人施压，通过阻挠拆迁进程，迫使拆迁人提高补偿标准，满足他们的不合理要求。面对这些被拆迁人的过分要求，评估价往往形同虚设，无法执行。

第二，拆迁人总想控制标准，降低补偿成本。控制补偿标准，降低拆迁成本，追求企业利润是拆迁单位(包括代理拆迁的单位)的经营目标。因此，首先，它想通过评估机构尽可能降低评估价格，从而降低拆迁成本；其次，在拆迁补偿的过程中，在与被拆迁人协商的过程中，我们总想降低补偿金额。降低评估价格和补偿金额的目的是追求利润，结果却严重影响了评估价格的严肃性。