房地产的23条通俗黄金定律

未来谁也无法预测，房地产的大众规律，也就是大众哲学的经济规律，或许可以提供一些实用的小技巧。
从宏观调控的角度，政府是想挤出房价泡沫，而不是让房市崩盘；但是随着经济的发展，未来谁也无法预测，很多不正确的因素会突然发生。更何况房产的交易周期比较长，一旦有什么风吹草动，你可能来不及反应。
高位买入？拿着钱观望？或者另辟蹊径……三思而后行。而“房地产大众定律”，也就是大众哲学的经济定律，或许可以提供一些实用的“窍门”。
从众心理定律
很少有人知道房价会涨还是会跌。所以老百姓有买涨不买跌的心态。看到报纸上报道买房排队，我又急又激动。一看到当初想买的房子涨价了，就后悔了。其实买房是一种长期投资行为。买房之初，就要为后期做好规划，以免事后麻烦。购房者不要被眼前的“从众心理”蒙蔽了双眼，买回家长期不合适的烦恼和不划算的遗憾。
感官门槛定律
为了让公众感受到一个建筑的存在，开发商往往会花大价钱做广告。这些广告通常是丰富多彩的，大量的，生动的和有创意的。此举无非是刺激消费者的感官，造成冲击和震撼，给人留下深刻的印象。就商品房而言，与建材质量和单位面积售价的因素相比，消费者对单价的变化比建材质量的差异(商品房除外)更敏感。相对于总价和单价，人们更关注总价而忽略单价。因此，房地产出现了“低成本”和“中间”的流行销售策略。
黄金季节定律
一般来说，5月和10月是房产交易的旺季，房价也在这个时候往上走；7、8月份和年底，一般成交比较清淡。这个时候房价相对稳定，挂牌出售的业主比较着急。这个时候卖买比较合适。有很多好的房子可以慢慢选，也可以打个比较合适的折扣。如果你需要贷款，而且准备短时间内拿，不妨在七八月的炎炎夏日多下点功夫，多跑几趟中介，多看房，买了再租出去；合同还有一年到期，正好赶上10月黄金期，可以再挂出去卖个好价钱。
销售调查法
在销售现场进行500多份问卷调查，通过这种方式可以判断购房者对该楼盘的心理承受能力。那么，问卷调查中购房者的平均预期价格会上涨10%到15%左右，这是消费者能够承受的心理价位。这个规律对价格的判断非常准确，比其他任何调查数据都准确。
公之于众定律
不用统计就可以确定，报纸和网络上说房价涨的远比跌的多。为什么？比如上海一份0.5元的报纸，每卖出一份就能获得1元的收入。公开的秘密是它有广告收入。一家报纸会拿房产中介的广告费，大量发表客观公正认为房价会跌的文章吗？
路牌广告定律
房地产广告行业作为房地产行业的附属，与房地产行业的发展正相关。路牌上的广告越多，房地产行业就越繁荣。与这个规律相关的是广告的数量和装修公司的发达程度。
电线杆清洁定律
是指道路上的电线杆或围栏被小广告任意张贴和占用的程度。这就是异地投资，判断房地产发展潜力的规律——房地产潜力和电线杆的干净程度成反比！与我们通常的想法相反，它客观地表明了流动人口的数量和需求潜力。
流水线广告定律
当房产广告中不顾简约地出现户型、总价甚至打折方式时，说明该房产产品已经滞销，或者开发商刚刚去了人民银行，把房产销售当成了销售消费品。当然，需要排除房地产已经进入绝对后期，开发商急于获取最终利润的情况。
酒店价格定律
酒店价格与房价成正比。这有两层意思:一个城市当地酒店价格高，周边楼盘价格也高；一个城市的酒店价格在上涨，通常这个地区或城市的价格也在上涨，反之亦然。
酒店发票定律
一个地区的高档酒店不拿发票的人越多，这个地区的白领消费能力越强，这个地区的主要消费群体是高消费白领；优质小户型适合这个区域。
客厅法则
是指步行10分钟以内的小吃店、咖啡馆的数量，体现了生活的便利性和配套设施的成熟度。本法适用于:投资出租房屋和SOHO公寓；确定会所的功能；确定新人的生活成本。同样，也有可能出台类似“服务业法”、“学区法”、“酒店法”等法律...
大面定律
指的是一栋楼的合理均价，是这栋楼方圆500米内小吃店一碗排骨面价格的1000倍。如果在大排档卖一碗4元钱，这个地方的标准楼盘价格应该是4000元/平方米。如果你发现面条价格是5块钱一碗，而附近的房价只有3000元/m2，你就应该毫不犹豫的投资。相反，房价是膨胀的。
行道树径定律
这是判断一个街区价值(环境、人文)的可视化定律。主要用于判断不同块之间的价格差异(往往与树径差异成正比)；确定主流的生活文化形态和人口。因为我们原来的机动车道路狭窄，这个法律的变化，比如在宽阔的道路上砍树，体现的是财产价值的变化。
售楼处风格定律
一个城市楼盘的售楼处的豪华程度，可以反映出这个城市的楼盘销售市场竞争的激烈程度。售楼处装修豪华，说明当地销售市场竞争激烈，市场相对规范。售楼处很不起眼，说明本地市场比较好，但不代表本地市场机会很大，因为可能要靠资源拿地，没有政府资源的不会涉足。
页数法
，又称“诉讼法”，是指不动产买卖、租赁等相关经济合同中的页数，反映市场发展水平。总的规律是:房产纠纷和诉讼与页数成反比；房地产律师的独立性和参与度与页数成正比。为什么？和香港的类似合同对比一下就知道了。
房屋获得率定律
套内面积与建筑面积之比就是房屋使用率，即房屋获得率。经常有一个误区:住房率高，购房者的利益就会得到保护；如果购房率低，购房者的利益就会受损。实际上，一套房子的收购率，在开发商最初设计户型和小区整体规划的时候，就基本确定了。如果小区总面积不变，开发商以较高的房屋获取率吸引购房者，很可能会减少公摊面积。这样一来，原本设计的住宅小区的优美环境可能会大打折扣，大堂、电梯间等公摊面积可能会过分狭窄，影响居住品质。
外资介入定律
海外或外国房地产开发商数量的突然增加，预示着房地产开发前景看好或过热。和这个规律类似的是国外资金的介入规律。
竞争与合作法则
土地拍卖时，房地产商联合起来拿地。这种“争地现象”越普遍，越说明土地供应有问题，竞争激烈，或者说竞争越来越充分。
家庭闲钱定律
如果有很多家庭的闲钱用来炒股，说明股市的投机因素较大；如果很多家庭的闲钱都用来炒房，说明房地产的投机因素太强了。
贷款危机定律
在房地产的买方市场，银行的融资条件没有改变，银行没有卡贷。这个时候大家还是热衷于讨论新的融资方式，作为开发商还是觉得资金紧张。这种现象表明存在危机。
融资法
房地产是公认的具有保值增值功能的。正是基于此，房地产还有另一个特殊功能——融资功能；另一方面，作为融资的保障，银行对能提供房产抵押的借款人的信用更有信心。无论是个人还是单位，在处理一些涉及“信用担保”的民事或商事事项时，如果能提供房产证并同意设定抵押，往往能被“对方”接受。就其本质而言，此时的“抵押”实际上是一种经济担保，可以视为一定数额的“钱”。
惯性定律
市场上的青菜价格可能一天变化三次。但是越是价值大的商品，越是难涨，但是一旦涨了就可以持续很长时间。因为房地产市场是资金密集型的，一旦上涨，会持续很长时间，但一旦开始下跌，就不容易回头了。比如香港，从1997年到2002年，持续了5年，下跌了60%。
长周期定律
房地产的“长寿”与其生产周期长有关。如果一个地方的在建房地产项目在一个月内翻倍，那也不算大跃进。所以这个行业的利润率不可能很快下降，高房价还会继续下跌。但是，“花无绝人之路”，房价终究是要跌的。近年来，房地产的发展速度远远大于GDP的增长速度。这样下去，到2010年中国房地产业的GDP将超过全国。这可能吗？所以房地产的增速肯定会下降。