工业房地产估价的技巧

工业房地产主要包括厂房和厂区内的其他房地产、仓库等用于仓储的房地产。

1.工业地产的特点。

(l)涉及行业多。各种行业都有自己的行业特点和生产要求。即使是生产同样产品的工业企业，由于工艺流程不同，对厂房和用地的要求也可能完全不同。所以在评估工业地产的时候，首先要了解一些相应企业产生的行业知识。

(2)非标工厂多，单价差异大。

(3)腐蚀的可能性高。厂房经常被腐蚀，评估时要注意建筑的使用寿命和腐蚀的严重程度。

2.影响工业地产价值的主要区域因素。

(1)交通状况。企业通常需要大量进口原材料和燃料，出口产品，因此必须具备便利的交通条件。如果靠近或连接主干道交通，有铁路专用线进入厂区，通航河流(或海岸)附近有专用码头，都有利于工业地产价格上涨。

(2)基础设施。该行业对基础设施、当地电力供应、生产用水是否能满足需求、污水处理和污染控制、通讯条件等有很大依赖。是影响工业地产价值的主要区域因素。

(3)地理位置。有些工业生产需要特定的地理位置，比如造纸需要大量的污水排放，所以通常需要靠近河道；化工企业不宜设在山沟里。否则，不利于废气排放；如果水泥厂附近有煤矿和石灰矿，可以降低原料的运输成本。

3.对工业地产价值有重大影响的个体因素。

(1)土地面积。厂区的面积要合理。面积太小满足不了生产需要，太大的话，多渠的部分不会增加房产价值。但要考虑厂区的扩大，有时还要预留土地。土地形状和地形应满足全面生产的要求，便于安排生产线。不同的生产过程往往需要不同的土地形状和地形。

(2)地质和水文条件。

(3)房地产用途。在评估中，应考虑房地产改变用途和使用其他产品进行生产的可能性。

(4)厂房面积、结构、高度和设备安装。一些工业设备是与建筑(厂房)同时安装的。比如很多设备的底座和厂房的地基是连在一起的。

4.工业房地产估价的常用方法。

房地产行业通常缺乏类似的交易案例，尤其是非标准厂房，一般不具备采用市场比较法进行估值的资格。但在一些新工业区，往往标准厂房较多，租售情况通常较多，可以考虑市场对比。如果房地产的收入可以从企业的总收入中分离出来，可以考虑采用收益法进行估价。但总的来说，比较难，很少用。综上所述，成本法被广泛应用于工业房地产的评估。标准厂房的统一重置价格很容易确定，非标准厂房的重置价格主要有两种确定方式:一是参照预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等方面的差异进行修正确定。

其他用途的房地产

其他用途房地产是指除上述住宅、商业、工业用途以外的其他用途的房地产，如政府办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教性房地产、墓地等。

1.他用房地产的特征及其估价。

(1)有许多特殊规格的房屋和结构。其他楼盘房子的规格很多，往往结构也很多，比如油库、地下或地面储油罐、输油管道等。因此，评估人员有必要了解建筑物的成本。

(2)用途对价值有很大影响。。有其他用途的不动产，往往有相对固定的用途。其用途可以改变的，应当按照最有效使用原则估价；如果弹簧的使用受到更多的限制，房地产的价值也会受到相应的影响。

(3)估值需要很高的经验和知识。一般其他用途不动产的评估业务较少，可供借鉴的经验和案例较少。因此，除了仔细选择鉴定方法外，还要求鉴定人具有丰富的鉴定经验并能灵活运用，还要求鉴定人具有广泛的其他相关专业知识。只有这样，才能更准确地评估其他用途房地产的价格。

2.其他用途房地产估价的主要方法。

其他用途的房地产一般缺乏类似房地产的交易案例，很难采用市场比较法进行估价。由于其他用途的房地产往往收益不一，客观收益难以确定，一般不采用收益法进行估价。

通常其他用途的房地产估价主要采用成本法，在没有类似房屋(或构筑物)重置成本数据的情况下，只能参考概算、定额等数据进行计算。

土地评估包括宗地价格评估和城镇基准地价评估。在实际评估中，我们经常会遇到宗地估价。

1.土地分类。

根据估价的需要，一块土地按用途可分为四类:居住用地、商业用地、工业用地和其他用地。每种土地的估价特点和注意事项，可以结合前面单独介绍的这类房产的情况来理解。值得注意的是，除三种基本估价方法外，假设开发法和基准地价修正法也可用于土地估价。

2.影响包裹价格的主要因素。

从评价的角度来看，对于一个施工现场，T应该掌握以下内容。(l)地点；(2)面积大小；(3)形状；(4)周围环境；(五)土地权利状况；(6)土地利用现状；(7)规划设计要求；(8)生熟程度；(九)地质、水文和气象条件；(10)其他。